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Supercondominio e legittimazione dei singoli amministratori dopo la Riforma e la recente Giurisprudenza

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Pubblicato da : Avv. Paolo Gatto

Data: 21/01/2015

La nuova legge sul condominio ha codificato l'orientamento, da ritenersi “diritto vivente”, che ritiene applicabile al supercondominio la normativa sul condominio. Il Tribunale di Genova, con ordinanza del 17/11/2014, ha stabilito che i singoli amministratori dei singoli caseggiati non possono essere convenuti in giudizio a rappresentare i comproprietari del supercondominio qualora non vi sia un amministratore all'uopo deputato, ma sia necessario convocare tutti i singoli condòmini.

De recente la Cassazione, con sentenza n. 19558/13, aveva già stabilito che  la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio a compiere gli atti conservativi, si riflette nella facoltà di agire solo per i beni delll'edificio amministrato non anche per quelli facenti parte del complesso immobiliare per cui, mancando l'amministratore del supercondominio, sono legittimati al giudizio solo i singoli condòmini.

            Si tenga presente peraltro che, al fine di individuare una situazione di supercondominio, non è necessaria una statuizione o, comunque, un atto di natura soggettiva (regolamento ecc.), ma il supercondominio sorge automaticamente e oggettivamente qualora sussista situazione di accessorietà tra un bene e le unità immobiliari di diversi edifici come accade, ad esempio, con le fognature (Cass. 14791/03).

Lo stesso termine di supercondominio coniato dalla dottrina, prima ancora che dalla giurisprudenza, è fuorviante, atteso che suggerisce una struttura verticale che vede, all'apice, l'amministratore delle parti comuni,  al di sotto del quale ci sono i singoli amministratori, al di sotto dei quali i singoli condòmini.

Invero il supercondominio si configura, se così si può dire, come uno stato federale, ove gli organi dei singoli stati e potere federale sono singolarmente competenti per le loro rispettive funzioni secondo una struttura orizzontale.  Il supercondominio, pertanto, è costituito non dal rapporto di accessorietà tra  le parti comuni del complesso e le parti comuni dei singoli edifici   bensì dal rapporto di accessorietà tra le le parti comuni del complesso e le singole unità immobiliari, con ciò escludendosi ogni rappresentanza dei singoli amministratori.

            E necessario, pertanto, prestare particolare attenzione nel momento in cui si vada a citare un condominio, magari per danni in quanto, qualora il bene che ha cagionato il danno sia comune a più caseggiati, come può succedere per una fognatura o anche per un canale di gronda, in assenza dell'amministratore del supercondominio non è possibile limitarsi a  citare un amministratore o gli amministratori dei singoli casseggiati; ciò avviene anche nell'ipotesi in cui l'amministratore di uno stabile si appresti a richiedere la rifusione dei costi per interventi urgenti su un bene del supercondominio; in questo caso, oltre alla legittimazione passiva degli altrri amministratori, difetta anche la sua legittimazione attiva non potendo rappresentare neppure i suoi condòmini quali soggetti anticipanti ai sensi dell'art. 1134 c.c..                                 


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