Discussione: Locazione azienda - pertinenza spese dll´immobile

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Messaggio iniziale:

xtiero
Utente registrato
23/10/2008
09:42:49
Buongiorno,
Il contratto di locazione d´azienda ( un bar ) e´stato stipulato con una S.A.S la quale a sua volta ha in locazione da un privato i locali presso nei quali si svolge l´attivita´.
La scritura privata di affitto di azienda prevede un canone di locazione che comprende l´uso ed il godimento dell´azienda nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.

La societa´locatrice ha fatturato al locatario dell´azienda una cifra mensile a titolo di spese condominiali e recentemente anche il 50% dell´imposta di registro del contratto di affitto dell´immobile.

E´legittimo che la societa´locatrice rigiri al locatario dell´azienda le spese condominiali e quelle di registro per il contratto d´affitto dell´immobile ?

A mio avviso nulla e´dovuto alla societa´ locatrice in aggiunta a quanto stabilito per l´affitto dell´azienda.
Il contratto di affitto non e´stato ceduto dalla societa´locatrice a quella locataria dell´azienda.
Gli oneri derivanti dai rapporti tra la societa locatrice ed il proprietario dell´immobile rimangono di esclusiva pertinanza delle parti oggetto del contratto di locazione dell´immobile.

Grazie




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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10202 interventi
23/10/2008 12:52:35
Se il privato proprietario dell'immobile non ha posto alcuna limitazione alla sublocazione, la società SAS in questione ha il diritto di porre le proprie condizioni relative alla concessione in affitto dei locali.

Le spese condominiali, se inserite nel contratto, devono esere pagate dal locatario finale.
Le spese burocratiche per le registrazioni e bolli di norma sono imputate in solido alle parti contraenti, di solito al 50% salvo diversa pattuazione scritta.

Rispondi


xtiero

Utente semplice
2 interventi
23/10/2008 18:51:40
Se ho capito bene, sebbene il contratto di affitto dei locali in essere sia tra la SAS ed il privato proprietario dei locali, la SAS puo´dedicedere se e come rigirare gli oneri alla societa´che ha affittato l´ázienda, questo anche se il contratto d´affitto d´azienza prevede esplicitamente un canone mensile fisso, per la durata di 2 anni, comprensivo dell´affitto dei locali e del´attivita´.

Detta cosi´sembra un assurdo perche´ le pattuizioni tra la SAS e la societa´che ha preso in affitto l´attivita non vengono rispettate.
Tra l´altro non capisco come si possibile addebitare un´imposta di registro in presenza di un regime soggetto ad IVA.
Imposta di registro e IVA non sono mutuamente esclusive ?
o pago l´IVA sull´affitto oppure pago l´imposta di registo....

Sono molto confuso

Rispondi


claistron

Staff
10202 interventi
23/10/2008 20:42:04
Ti ho risposto esaustivamente sopra, capisco i tuoi dubbi .....

Per aiutarti ti propongo un contratto "tipo":


CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO

Il sig. __________, nato a __________ il __________ ed ivi residente in Via __________ n. ___ (c.f. __________ ) e la sig.ra __________, nata a __________ il __________ ed ivi residente in __________ n. ___ (c.f. __________ ), in prosieguo denominati "parte locatrice"

E

la __________, in persona del suo legale pro tempore, sig. __________ con sede in __________, Via __________ n. ___ (c.f. __________ iscritta al registro delle imprese di __________ n. __________ – p. i.v.a. __________ ), in prosieguo denominata “parte conduttrice”

CONVENGONO E STIPULANO QUANTO SEGUE.

1) La parte locatrice concede in locazione alla parte conduttrice che accetta l’immobile sito in __________, con accesso dal civico n. ___ di Piazza __________, angolo Via __________ n. ___, della superficie di circa metri quadrati ___, di cui ___ adibiti ad uso commerciale al piano terreno ed ___ adibiti ad uso magazzino al piano seminterrato. L’unità immobiliare di cui sopra risulta essere individuta in catasto al foglio n. ___, particella n. ___ sub. ___.

2) La parte conduttrice utilizzerà l’immobile oggetto della locazione per la propria attività di consulenza, progettazione, didattica e realizzazione, noleggio e fornitura di hardware nonché software per l’elaborazione elettronica dei dati e dei servizi telematici, telefonici, editoriali, video, musicali, pubblicitari e di rete, al commercio per conto terzi, anche al dettaglio, oltre alla ristorazione a freddo, bar ed internet caffé. Qualsiasi diversa utilizzazione dovrà essere preventivamente ed espressamente autorizzata dalla parte locatrice. La parte conduttrice dichiara che la parte dell’unità immobiliare sita al piano terreno verrà utilizzata per attività che comporta contatti diretti con il pubblico.

3) La parte conduttrice non potrà sublocare, cedere in uso o comunque affittare a terzi l’immobile locato o parte di questo, nè cedere il contratto, fatte salve le ipotesi di cui all'art. 36 L. 392/78. La violazione di detti divieti comporterà la risoluzione di diritto del contratto.

4) La locazione ha la durata di sei anni, con inizio dal __________ e termine al __________. La parte conduttrice ha la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 27, 7° comma L. 392/78, con preavviso di mesi sei, da formularsi mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. In caso di mancata disdetta inviata dalla parte locatrice da comunicarsi, a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno dodici mesi prima della scadenza, la locazione si rinnoverà per un uguale periodo e così di seguito. Alla scadenza i locali dovranno essere riconsegnati personalmente alla parte locatrice o a persona da quest'ultima espressamente incaricata per iscritto. Nel caso di mancata o ritardata riconsegna dei locali alla scadenza, la parte conduttrice - oltre a quanto previsto nell'art. 15 (quindici) - dovrà pagare alla parte locatrice una indennità per l'abusiva occupazione pari al canone di affitto a quel momento dovuto in virtù del presente contratto, oltre ad una ulteriore indennità giornaliera, a titolo di penale parziale, pari ad 1/60 (un sessantesimo) del canone mensile che sarà a quel momento dovuto, fatto salvo, comunque, il risarcimento del maggior danno. Resta salvo il diritto della parte locatrice a procedere giudizialmente per ottenere il rilascio coattivo dell’immobile.

5) Il corrispettivo della locazione è stabilito in complessive € __________ (€ __________ ) annue, da pagarsi in rate mensili anticipate di € __________ ( € __________ ) entro il giorno ___ di ciascun mese, a mezzo bonifico bancario sul conto corrente bancario della parte locatrice intrattenuto presso la __________ n. __________ cod. Abi __________ cod. Cab __________. Le parti, in relazione alla suddivisione dell’immobile locato, così come descritto all’articolo 1) della presente scrittura, espressamente riconoscono che la valutazione complessiva del corrispettivo pecuniario convenuto è da attribuirsi per 7/10 alla porzione ubicata al piano terreno e per il restante valore (3/10) al piano seminterrato. Il canone così corrisposto sarà automaticamente e senza bisogno di richiesta scritta, aggiornato in relazione alla intervenuta variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati intervenuta a decorrere dall'inizio del secondo anno di locazione. La misura dell'aggiornamento sarà quella massima consentita dalla legge. Successivamente, il canone sarà aggiornato annualmente, in relazione alla variazione ISTAT intervenuta nell'anno precedente. In ogni caso, laddove, dovesse venire a mutare l’indice di riferimento in relazione ad inderogabili disposizioni legislative, sia nazionali che comunitarie, verrà applicata, comunque, quella più favorevole alla parte locatrice. Sono a carico della parte conduttrice, che sin d'ora, dichiara irrevocabilmente di accollarsene il pagamento, tutte le spese di gestione, ivi comprese telefono, luce, gas, corrente industriale, nonchè tute le spese condominiali ordinarie; quest'ultime dovranno essere pagate direttamente dalla parte conduttrice all'amministrazione del condominio che è abilitata a rilasciare le relative quietanze. In ogni caso tutte le somme che la parte locatrice avesse ad anticipare per conto della parte conduttrice per quanto innanzi detto, dovranno essergli da quest'ultima rimborsate entro e non oltre il 5° giorno dal ricevimento della relativa richiesta. Sulle somme non corrisposte decorreranno interessi moratori nella misura indicata nell'art. 15 (quindici) del presente contratto. L'inadempienza della parte conduttrice darà diritto alla parte locatrice di ottenere la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. per fatto, colpa ed in danno di lei, con le conseguenze previste al citato art. 15 (quindici).

6) Il pagamento del canone non potrà essere sospeso nè ritardato da pretese od eccezioni della parte conduttrice, qualunque ne fosse il titolo, salvo il successivo e separato esercizio delle sue ragioni.

7) Il mancato pagamento, in tutto od in parte del corrispettivo alle scadenze mensili pattuite, costituirà automaticamente la parte conduttrice in mora; tale mancato pagamento costituirà inoltre inadempienza grave, legittimando in ogni caso la parte locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto.

8) La parte conduttrice si obbliga, in deroga agli artt. 1576 e 1609 cod. civ., ad eseguire, a sua cura e spese, tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie di qualunque natura, nonchè tutte le opere di restauro e manutenzione che si rendessero necessarie, ad eccezione di quelle inerenti le parti comuni dell’edificio che faranno capo alla parte locatrice. Sono altresì a carico della parte conduttrice le spese relative all'allacciamento ed eventuale potenziamento delle utenze. La parte conduttrice dovrà consentire alla parte locatrice od a suoi incaricati, per giustificati motivi e previo avviso, l'accesso all'unità immobiliare locata. Nei casi previsti dagli artt. 1583 e 1584 cod.civ. la parte conduttrice non avrà diritto a pretendere alcun risarcimento del danno o spese qualora, per riparazioni necessarie ed indifferibili, dovesse risultare limitato l'uso ed il godimento della cosa locata.

9) La parte conduttrice dichiara che la cosa locatagli trovasi in buono stato locativo, adatta all'uso convenuto. La parte locatrice resta in ogni caso esonerata da ogni responsabilità o conseguenza per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni o licenze amministrative, anche se dipendenti dalla cosa locata ed anche per il mancato uso contrattuale.

10) Resta convenuto che la parte conduttrice, a sua cura e spese e previa comunicazione alla parte locatrice potrà eseguire nell’immobile locato, fatto salvo il rispetto delle previsioni di legge e le prescritte preventive autorizzazioni da parte delle competenti autorità, tutte le migliorie ed addizioni che ritenga utili per l'uso contrattualmente stabilito. Resta altresì espressamente convenuto che tutti i miglioramenti, riparazioni, addizioni, allacciamenti sull'immobile e quant'altro effettuato dalla parte conduttrice o da chi per essa, resteranno alla cessazione della locazione, per qualsiasi causa essa si verifichi, acquisite all’immobile locato a beneficio della parte locatrice, senza che la parte conduttrice o altri possa pretendere per essi indennità, compensi, rimborsi o risarcimenti anche parziali, né, in ogni caso, il valore di detti miglioramenti o addizioni potrà compensare gli eventuali deterioramenti della cosa locata.

11) La parte conduttrice è costituita custode della cosa locata e dichiara di essere a conoscenza del regolamento condominiale dello stabile ove ubicato l’immobile oggetto della locazione impegnandosi a rispettare ed assolvere le prescrizioni dello stesso. La parte locatrice, fino alla riconsegna, ha il diritto di ispezionare e far ispezionare l’immobile affittato per accertarne lo stato ed il buon uso.

12) La parte conduttrice esonera espressamente la parte locatrice da ogni responsabilità per i danni diretti ed indiretti a persone e/o cose che potessero derivargli da fatto doloso o colposo di propri dipendenti o di terzi in genere, tranne che concorra colpa grave o manifesta della parte locatrice.

13) Successivamente alla disdetta o nel caso in cui la parte locatrice intendesse vendere la cosa locata, la parte conduttrice dovrà sempre consentire, previo avviso, la visita dell'immobile locato, sotto pena della risoluzione di diritto del contratto e del risarcimento dei danni.

14) Nel caso di fallimento della parte conduttrice, il presente contratto si intenderà ipso iure automaticamente risolto. Pertanto - salvo ogni altro diritto - il locale dovrà essere prontamente riconsegnato.

15) Nel caso in cui il presente contratto dovesse risolversi per fatto e colpa della parte conduttrice, salvo quanto espressamente disciplinato nelle singole clausole, questa perderà a titolo di penale parziale pattuita ogni diritto o pretesa che essa potrà avere nei confronti della parte locatrice in forza del presente contratto ovvero in virtù di diverse e successive obbligazioni. Resta, in ogni caso, salvo il diritto della parte locatrice al risarcimento di tutti maggiori danni subiti, subendi e comunque conseguenti o semplicemente riferibili alla condotta anticontrattuale della parte conduttrice. Il tasso degli interessi moratori è concordemente determinato in misura pari al Tasso Ufficiale di Sconto della Banca Centrale, maggiorato di 3 punti e, comunque sempre e non oltre il tasso di soglia fissato dalla legge n.108 del 07.03.1996.

16) Si conviene espressamente che i pagamenti effettuati verranno imputati innanzi tutto al rimborso delle spese dovute, poi agli interessi moratori ed alle penali ed, infine, ai canoni maturati a cominciare da quello cronologicamente anteriore.

17) A tutti gli effetti del presente contratto, nonchè per qualsiasi controversia dipendente, connessa o comunque collegata alla locazione anche se relativa a tempi, atti e fatti successivi alla cessazione della locazione stessa (compresa la notifica degli atti esecutivi) ed ai fini della competenza giudiziaria, la parte conduttrice elegge domicilio nell’immobile a lei affittato, e, per il caso che essa in seguito più non li detenga, elegge domicilio presso l'Ufficio di Segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.

18) L’imposta di registrazione e la tassa di bollo del presente contratto sono a carico di entrambe le parti in eguale misura.

19) Tutte le clausole del presente contratto hanno carattere essenziale e formano un unico ed inscindibile contesto sì che, per patto espresso, la violazione di anche una soltanto delle dette clausole darà diritto alla risoluzione del contratto.

20) Qualunque modifica al presente contratto dovrà essere provata solo mediante atto scritto.

21) Per qualunque contestazione che potesse sorgere nell'esecuzione del presente contratto, foro competente, unico ed esclusivo, sarà quello del domicilio della parte locatrice, ovvero, in difetto, quello ove ubicato l’immobile concesso in locazione.

22) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto disposto dalla L. 392/78, dal Codice Civile e dalla normativa vigente in materia. Per quanto attiene all‘uso disciplinare dell’immobile locato e delle parti comuni, vengono richiamate le norme di legge e le altre disposizioni concernenti sia la Pubblica Sicurezza, sia i regolamenti comunali d’igiene e di Polizia Urbana.

23) Ai sensi di quanto disposto dall’art. 10 della legge 31.12.1996 n. 675 e successive modifiche ed integrazioni, la parte conduttrice dichiara di essere stata informata circa le finalità e le modalità del trattamento, la natura del conferimento, le conseguenze dell’eventuale rifiuto, i soggetti ai quali i dati possono essere comunicati e l’ambito di diffusione dei dati stessi, nonché i diritti di cui all’art. 13 della Legge medesima, la ragione sociale e la sede del Titolare del trattamento e del Responsabile. In base a detta informativa la parte conduttrice conferisce il proprio consenso, al trattamento dei dati nell’ambito delle finalità e modalità indicategli e nei limiti nei quali il consenso sia richiesto ai sensi di legge.

Redatto, confermato e sottoscritto in ________ il __________ .

_____________ _____________



La parte conduttrice, previa rilettura, approva espressamente, a norma degli artt. 1341 e 1342 c.c. i seguenti articoli del presente contratto: 3 (clausola risolutiva espressa per i casi di sublocazione e cessione del contratto); 4 (indennità giornaliera da ritardata restituzione); 5 e 7 (clausola aggiornamento di indice più favorevole; clausola misura interessi moratori; clausola risolutiva espressa per mancato e ritardato pagamento); 8 (obblighi di riparazione, conservazione e manutenzione); 9, 10 e 12 (obblighi ed esonero da responsabilità della locatrice); 14 (clausola risolutiva espressa in caso di fallimento); 15 (penale ed interessi di mora); 16 (imputazione nei pagamenti); 17 (elezione di domicilio); 21 (foro competente).

Redatto, confermato e sottoscritto in ________ il __________ .

Rispondi


xtiero

Utente semplice
2 interventi
24/10/2008 16:21:47
Ti ringrazio.
Purtroppo il contratto c´e´gia´ e non e´ per nulla chiaro.
Il contratto di affitto d´azienda definisce il canone mensile per láffitto dell´azienda, senza alcun riferimento specifico alla locazione dell´immobile.

NElla mia ignoranza,( non sono un legale ) credevo che la sentenza della cassazione 1243 del 4 febbraio 2000, stabilendo che l´oggetto del contratto d´affitto d´azienda e´ l´azienda nel suo insieme e l´immobile e solo uno degli elementi costitutivi, stabilisse la non "reversibilita´" di oneri dovuti a contratti in essere tra l´azienza locatrice e la proprieta´dell´immobile ai danni del locatore dell´azienda, avendo questo sottoscritto un contratto che definisce quanto dovuto per la locazione dell´azienda nel suo complesso.

Comunque ne ho parlato con con il commercialista il quale ne ha discusso con l´avvocato il quale .... dice che la mia interpretazione non e´poi cosi´"infondata" ... ma, non mi e´parso cosi´ convinto .

Comunque grazie per l´ésemprio di contratto.
Leggendo e rileggendo almeno qualcosa in piu´credo di aver capito.

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Il Quotidiano giuridico on line ISSN 2280-613X


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