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rifacimento facciata:negozi non sotto il palazzo
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 abcd123 Utente registrato 09/07/2008 10:56:40 |
 Buongiorno,e' stato deliberato dall'assemblea di condominio il rifacimento della facciata,con relativa sostituzione del clinker ecc.ecc. Il condominio è disposto nel seguente modo:il palazzo che ha una sua entrata con apposito androne posto a piano strada. Da un lato del palazzo ci sono 2 negozi (che non hanno però nulla a che fare col palazzo in termini pratici,inteso come utilizzo di caselle postali,utilizzo dell'androne,utilizzo dell'ascensore,dell'entrata del palazzo o altro),proseguendo sempre attaccati ai 2 negozi menzionati, ce ne sono altri 3,questi però,seppur facenti parte del condominio e come gli altri 2 non utilizzano nulla delle parti comuni,non sono nemmeno direttamente sotto il palazzo ma sono attaccati agli altri 2 negozi (che sono sotto ad un lato del palazzo) formando un'ala,in pratica una specie di grossa elle (L).Il mio negozio e' sull'ala,fuori dalla verticale del palazzo e come detto non ha nulla a che fare con androne ,balconi,clinker,ascensori,entrate e quant'altro relativo al palazzo.dal mio lato si dovrebbe rifare solo il soffitto esterno, quello che dà sul marciapiede.L'amministratore dice che le spese debbono essere suddivise tra tutti i condomini in millesimi di proprietà.Ma è davvero cosi'? Faccio parte del condominio ma ho un negozio che non e' neppure sotto il palazzo che dovrà essere rifatto...io credo che in buona parte delle spese dovrei essere esentato o concorrere in parti molto ridotte. Vorrei sapere cosa ne pensate e, se nel caso dovesse essere come penso,se posso pretendere dall'amministratore di presentare la divisione delle spese in modo piu' specifico cosi' da non partecipare anche io agli accantonamenti e successivi pagamenti secondo una semplice suddivisione per millesimi di proprietà, ma secondo quanto mi spetta e in modo che anche gli altri condomini si rendano conto di dover sopportare spese un po' piu' alte rispetto a quanto preventivato e in base alla nuova ripartizione. N.B. In ogni caso penso sarà dura poter cambiare qualche cosa visto che noi siamo solo 5 negozi di cui 3 esterni alla verticale del palazzo a fronte di numerosi condomini che hanno interesse a coinvolgerci in parti piene di millesimi di proprietà,quindi in netta minoranzaa alle assemblee di condominio,pensate che in questo caso potremmo fare qualcosa? Grazie 1000 per eventuali suggerimenti e,in ogni caso per l'attenzione dedicatami.saluti a tutti.Fabio |
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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )
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claistron Staff 10230 interventi 09/07/2008 13:40:27 | La vostra situazione è rappresentata adeguatamente come "supercondominio". La norma da applicare è quella del 3° comma dell'art. 1123 del c.c. Vi sono precisi riferimenti normativi e giurisprudenziali, se li vuoi conoscere collegati qui: http://www.overlex.com/condominio_consulenza.asp |
Rispondi|
abcd123 Utente avanzato 6 interventi 09/07/2008 15:38:44 | grazie per la risposta, ma noi (negozi e palazzo) siamo da quando e'stato costruito il palazzo (oltre 40 anni),tutti condomini.Un unico condominio e ci troviamo poi all'interno di una proprietà più estesa e in cui ci sono altri palazzi e condomini, e da sempre, tutti si faparte del supercondominio per le parti comuni.Ma noi 5 negozi siamo parte del palazzo come condominio.Almeno cosi e' stato fino ad oggi. Tu sostieni che comunque in questo caso ci si debba rifare alle norme del supercondominio?Ma tutti e 5 i negozi o solo i 3 piu' esterni, facenti parte dell'"ala"?Grazie di nuovo e scusate la mia ignoranza.saluti,Fabio 5 |
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abcd123 Utente avanzato 6 interventi 09/07/2008 16:32:19 | Inoltre mi domando e vi domando,quando mi nominate il 3° comma dell'art.1123 del cod.civile, vi riferite alle parti comuni solamente o incluse di facciata?se non e' inclusa la facciata, in che misura dovremmo concorrere per quest'ultima,ammesso che sia giusto che si debba concorrere?
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claistron Staff 10230 interventi 09/07/2008 22:24:51 | La facciata dell'immobile è sempre proprietà comune. Ti ho parlato di possibilità di "supercondominio" anche riguardo espressamente al tuo immobile in quanto vi sono precise sentenze di Cassazione che indicano in modo diverso un condominio "orizzontale" come potrebbe essere proprio il vostro, indicando proprietà esclusive terra-tetto determinate porzioni, proprio sotto il dettato del 3° comma dell'art. 1123. I riferimenti sono moltissimi, ne ho un archivio pieno. Molto di ciò è gia stato indicato nel forum, altro non è possibile inserirlo vista la mole di informazioni in merito. |
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abcd123 Utente avanzato 6 interventi 10/07/2008 18:54:53 | grazie 1000 per la risposta. Ho provato a cercare qualcuno dei riferimenti di cui mi parli,ma non ci sono riuscito. Mi spiego, mentre per androni,ascensori,ingressi e similari penso che riuscirei a fare un minimo di "breccia"(forse,spero,ci credo poco,forse è più no che si...)non penso che ci riuscirei per il nocciolo della questione,cioè la facciata.In questo caso immagino che alle mie logiche richieste mi arriverebbero risposte del tipo che sono comunque un condomino e che mi devo attenere alle decisioni dell'assemblea sovrana.Inoltre ho trovato una risposta di claistron su 'condominio web' a domanda simile,circa villette a schiera (condominio orizzontale),quelle di testa con 3 muri da rifare le altre villette con due da rifare,nonostante cio' la risposta di claistron è stata che bisognava rifarsi alla divisione in millesimi di proprietà in quanto '...pur essendo una situazione paradossale "l'estetica" complessiva del gruppo di abitazioni appartiene a tutti...'.Non potrebbe anche questa essere una risposta valida che gli altri condomini potrebbero darmi? Domani mattina 11/07, andrò all'appuntamento con l'amministratore proprio per parlare di queste cose e se tu mi potessi dare qualche riferimento,sentenza di cassazione o altro di cui mi parlavi, o se mi potessi dire dove potrei reperirle, insomma andrei a quell'appuntamento con qualche "freccia" in più,forse. Ti ringrazio tantissimo dell'aiuto datomi e dell'eventuale ulteriore che vorrai darmi,in ogni caso dopo l'appuntamento di domani Ti/Vi faro' sapere, anche circa le varie obiezioni che saranno sollevate, non degli esiti finali che prevedo essere ancora lontani... grazie ancora, saluti.Fabio |
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claistron Staff 10230 interventi 10/07/2008 23:31:25 | Come ti ho gia detto, la possibilità di riferirti al "condominio orizzontale" è fattibile. Purtroppo la ripitturazione dell'intero edificio soggiace alla regola generale dei millesimi perchè qui viene considerato anche il decoro complessivo dell'immobile. Su altri lavori di manutenzione e ricostruzione invece la formula della competenza "terra-tetto" del condominio orizzontale calza perfettamente alla vostra situazione, non solo per il 3° comma del 1123, ma anche per molte sentenze di Cassazione che ho in archivio. |
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abcd123 Utente avanzato 6 interventi 11/07/2008 11:26:22 | Ciao!sto' per andare all'appuntamento dall'amministrateur....posso nel frattempo chiederti se puoi espormi questa qualche sentenza di Cassazione, o se pensi che possa ritrovarla anche su internet,potresti indicarmi qualche riferimento per trovarla? grazie ancora e a presto...vado, saluti.Fabio
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abcd123 Utente avanzato 6 interventi 11/07/2008 17:43:31 | Ti porto a conoscenza che l'amministratore ha rimandato a lunedi mattina l'appuntamento con il sottoscritto.Questo mi consentirà di mettere insieme un pò di quelle sentenze di cui mi parlavi.Se puoi indicarmene qualcuna come ti chiedevo, o indicarmi come e dove cercarle, magari anche su internet o altro, te ne sarò molto grato.Grazie in ogni caso,saluti,Fabio
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