 Discussione:
Costruttore rivendica proprieta' dei posti auto pertinenziali dopo oltre 50 anni
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 Condomino70 Utente registrato 12/04/2018 17:53:22 |
 Buongiorno, Il mio nome e' Mario e vivo a Genova. Purtroppo mi ritrovo a scrivere per una situazione paradossale. Succede che nell'atto di vendita degli appartamenti di una serie di condominii costruiti su una strada privata (non esiste un vero e proprio cortile condominiale ma una strada che collega i vari condominii lungo la quale i residenti posteggiano le proprie autovetture) non sia stata indicata anche la vendita della porzione di strada sottostante ciascun condominio, lungo la quale sono presenti i relativi posti auto; e che, altresi', la trascrizione dell'atto di proprieta' della strada non sia stata effettuata al catasto. I condominii sono stati realizzati negli anni 50/60. Ogni condominio dispone di un certo numero di box auto ma questi sono di proprieta' esclusiva dei loro proprietari. Per oltre 50 anni i vari condominii si sono presi cura del pagamento della manutenzione del tratto di strada pertinente a ciascun condominio curando la manutenzione del manto stradale e delle aiuole. Con l'aggravarsi della scarsita' dei parcheggi alcuni condominii hanno delimitato con strisce gialle i posti auto relativi all'area ritenuta di propria pertinenza (pur non essendo questa, come sopra detto, indicata nei contratti di vendita). In seguito ad un sopralluogo, la polizia municipale ha evidenziato una non conformita' della delimitazione dei posti auto in quanto non erano stati pagati gli oneri relativi alla delimitazione al comune e ne ha richiesto il pagamento agli amministratori dei vari condominii. L'amministratore di uno dei condominii (non si sa se in buona o in mala fede) ha inviato la richiesta di pagamento all'erede del vecchio costruttore, il quale da catasto risulta tuttora proprietario della strada. L'erede del costrutture ha pagato e ora accampa il diritto di proprieta' dei posti auto. Ha fatto montare dei paletti per delimitare i posti auto e li ha chiusi con delle catene chiedendo il pagamento di un canone di affitto a chi intenda farne uso. A quanto mi risulta, cercando sul questo sito, la legge urbanistica del 42 afferma che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione» . Cosa che mi pare essere confermata dalle successive leggi e sentenze della cassazione, in cui anche la legge del 2005 sancisce che «per gli immobili costruiti prima del 16 dicembre 2005 e per i contratti di vendita già stipulati prima di questa data, vale la vecchia disciplina: il posto auto costituisce pertinenza dell’appartamento e non può essere venduto separatamente rispetto a quest’ultimo». Quindi a mio parere l'omissione nell'atto di vendita della vendita del posto auto dovrebbe essere irrilevante e i posti auto dovrebbero quindi essere di proprieta' (comune) dei vari condominii in quanto la vendita degli appartamenti avrebbe potuto avvenire solo in comunione con i posti auto e le arie pertinenziali (aiuole). Risulta quindi, sempre a mio parere, un mancato adempimento del costruttore il quale: a) Ha formulato male il contratto di vendita, omettendo la proprieta' dei posti auto pertinenziali b) Non ha provveduto alla trascrizione al catasto della proprieta' della strada Tra l'altro dopo oltre 50 anni di uso e pagamento della manutenzione della strada ci sarebbero gli estremi per l'usocapione della stessa, ma a mio parere, tale tipologia di atto non puo' essere applicata in quanto la strada non puo' essere in principio di proprieta' del costruttore. Quindi chiederei il parere informato di un esperto in materia in particolare in relazione ai seguenti punti: 1) Puo' il costruttore accampare il diritto di proprieta' dei posti auto in ragione dell'ommissione nel contratto di vendita, della vendita dei posti auto pertinenziali e in ragione della mancata trascrizione al catasto della proprieta' della strada? 2) Il costruttore ha montato i paletti e chiuso i posti auto con delle catene, come possiamo procedere? In merito al punto 2 pensavo di sporgere denuncia/querela contro ignoti per il montaggio dei paletti (alcuni molto pericolosi perche' poco visibili e montati praticamente al limite della carreggiata di transito dei veicoli). Vi ringrazio anticipatamente se vorrete darmi una cortese risposta. Cordiali saluti, Mario |
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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )
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claistron Staff 10226 interventi 12/04/2018 18:34:35 | Sembra di capire che la strada in oggetto risulti di proprietà dell'originario costruttore con permesso al transito carrabile dei proprietari in affaccio alla strada stessa, sto parlando di "transito" e non di "sosta", che potrebbe legittimamente essere legittimamente inibita ad altri dall'originario proprietario. La norma obbliga a "costruire" un numero di posti auto per la quantità di m³ costruiti, il costruttore li costruisce per legge ma non è obbligato a "regalarli" agli acquirenti delle singole unità immobiliari che già possiedono un'autorimessa per il parcheggio delle auto; li può vendere o assegnare in sede di rogito, nella stesura del regolamento "contrattuale". Se gli originari acquirenti sono stati "ingenui" e non hanno letto con attenzione le clausole ..... Ora non resta che attivare un contenzioso giudiziario nei confronti di colui che vanta il diritto, la causa sarà lunga ed oltremodo costosa a causa delle perizie e controperizie necessarie. In questa sede si potrà tentare la via dell'usucapione. Sporgere denuncia contro l'installatore dei paletti, non porterebbe a soluzioni favorevoli nei vostri confronti, ma sarebbe "allegata" alla causa che dovreste intentare. Difficile che la polizia urbana intervenga su problematiche di viabilità su strade "private". |
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claistron Staff 10226 interventi 12/04/2018 18:37:36 | Qui trovi riferimenti giudiziari: http://www.condomini.altervista.org/Parcheggi.htm Ti potrebbe essere utile leggere anche qui: http://www.condomini.altervista.org/Rimozione%20ParcheggioPrivato.htm |
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Condomino70 Utente semplice 2 interventi 12/04/2018 18:50:01 | Ora leggo i riferimenti forniti. Per il momento grazie mille per la rapidissima risposta.
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Condomino70 Utente semplice 2 interventi 15/04/2018 11:28:59 | Da una lettura dei riferimenti forniti capisco (anche se non essendo un avvocato potrei aver capito male) che il condominio, essendo stato costruito nel 1964, non risulti essere soggetto all'articolo 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art.18 della legge n. 765 del 1967, il quale, che per i condominii costruiti tra il 1967 e il 2005, obbligava il costruttore a dare la pertinenza e, se non capisco male, anche la proprietà, dei posti auto al condominio, questo fino al 2005 in cui una successiva legge ha rimosso tale vincolo, ma non retroattivamente. Comunque visto che la data di costruzione del condominio è antecedente alla data della legge 765, pare che il costruttore all'epoca non fosse soggetto a nessun vincolo e pertanto potesse mantenere la proprietà della strada. Quindi essendo tuttora in possesso della strada possa effettivamente disporne la chiusura richiedendo il pagamento di un affitto ai condomini. Visto che di questa strada non se ne è occupato per oltre 50 anni (neanche per le tasse), la sola via possibile pare quella dell'usucapione. Parlando con l'attuale amministratore pare che anche questa strada sia difficile da percorrere perchè l'ex amministratore ha indicato al comune il costruttore come proprietario invalidando, a dire dell'attuale amministratore, la possibilità di usucapire la strada (tra l'altro potrebbe non essere l'unica lettera, per esempio non si sa se l'ex amministratore abbia mandato al costruttore lettere di comunicazione di inizio lavori in passato). Mi domando: ammettendo che sia l'unica lettera (mandata dopo 50 anni), è davvero sufficiente per far decadere la possibilità di usucapire la strada? Mi hanno parlato di usucapione a uso pubblico, che prevede che se un bene immobile, come una strada appunto, sia stato usato da una comunità per oltre 20 anni come se esso fosse pubblico, questo possa essere usucapito con una forma particolare di usucapione che non ne prevede il trasferimento di proprietà ma impedisce al proprietario di variarne le condizioni d'uso. Qualcuno ha esperienza in materia? Può valere la pena di aprire una thread apposito sull'argomento? Grazie ancora per la cortese attenzione! Mario |
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claistron Staff 10226 interventi 15/05/2018 08:35:30 | Le cause di usucapione sono lunghe, difficili, costosissime, e non sicure del risultato. Solo i costi delle perizie dei professionisti, le testimonianze, le visure degli atti, magari vecchi, comportano aggravi di spesa non indifferenti. Nel vostro caso sarebbe auspicabile chiedere l'assistenza del comune se decideste di intentare un contenzioso. Le lettere dell'amministratore da te citate non giovano certamente alla vostra causa. |
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