Discussione: Responsabilità per scorretta informazione del proprietario in sede contrattuale

Torna al forum: "condominio" Stampa discussione (testo semplice)

Corso per amministratori di condominio Overlex / Cescond

Consulenza Legale on line Overlex . Consulenza Fiscale on line Overlex


Messaggio iniziale:

francesco.dll
Utente registrato
02/12/2015
11:22:46
Buongiorno,

ho preso in locazione un appartamento in un piccolo condominio senza regolamento condominiale e dove per accedere al portoncino di ingresso bisogna transitare su un piazzale che non fa parte della proprietà del fabbricato, bensì di una villa privata adiacente. Premetto che nei momenti immediatamente precedenti alla firma del contratto di locazione (luglio scorso) presso la sede dell'agenzia mediatrice mi è stato detto a voce dal proprietario che l'area è utilizzabile per il transito degli autoveicoli, senza assegnazione di singoli spazi, in quanto essa beneficia nella sua totalità di una servitù di passaggio anche carraio "a favore del Condominio".

Entrato in locazione, ho avuto una serie di problemi per l'uso con la macchina di quest'area, non con la proprietà che riconosce tranquillamente la servitù, bensì con alcuni condomini preesistenti, che mi contestano sia le porzioni di spazio da me utilizzate e i ragionevoli tempi di carico e scarico di bagagli e/o accompagnamento di persone. Prima ho chiesto informazioni al proprietario, poi all'amministratore e non ricevendo da nessuno dei due risposte soddisfacenti mi sono documentato presso la proprietà dell'area per meglio capire il funzionamento della servitù ed ho scoperto che essa esiste, ma che non è a favore del Condominio, bensì costituita nei singoli rogiti degli appartamenti e, fra l'altro, questo mi spiega perché il rivolgersi all'amministratore, eventualmente per parlarne in assemblea condominiale, è del tutto inutile. Avuta questa informazione, ho quindi cominciato a rivolgere la mia attenzione a ciò che mi aveva detto il proprietario in sede di contratto di locazione ed in base a cui avevo effettuato la mia valutazione per accettare lo stesso: passaggio carraio spettante al condominio significava infatti che lo stesso sarebbe stato regolato alla stregua delle altre questioni di interesse comune, nelle ordinarie sedi condominiali. Non essendo così i diritti sul piazzale sono regolati dai privati abitanti del fabbricato con il ché ognuno si sente di fare quello che vuole e richiamare gli altri.

Considerando che in base ad una mia abitudine consolidata uso tenere regolarmente registrazione di telefonate e riunioni che attengono ai miei interessi economici e che ciò è consentito (Sentenze Cassazione 7239 del 1999 e 36747 del 2003) l'ho fatto anche per la riunione di firma del contratto di locazione nella quale a mia specifica richiesta il proprietario mi ha detto una cosa rivelatasi giuridicamente falsa. La mia domanda per qualche gentile avvocato del forum è: a prescindere dal comportamento più o meno legittimo dei condomini interessati con i quali io voglio evitare di discutere ulteriormente, cosa posso imputare al proprietario che sostanzialmente presentandomi un appartamento con passaggio condominiale quello che è invece un passaggio privato delle singole abitazioni, mi ha messo in questa situazione? Grazie, Francesco



Corso On Line per Amministratori di Condominio

Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10154 interventi
02/12/2015 23:29:47
Non riesco a capire la differenza tra "passaggio condominiale" e "passaggio privato delle singole abitazioni", in realtà non dovrebbe sussistere differenza.

Se nei singoli rogiti, e quindi anche nell'unità immobiliare da te affittata, sussiste questo diritto di servitù di "passaggio" e sosta limitata al carico e scarico (non di parcheggio), hai il diritto di usufruirne, salvo che nei documenti e planimetrie reperibili presso la conservatoria dei registri immobiliari sia indicato diversamente (la conservatoria prevale sulle indicazioni dei rogiti).

Se comunque vorrai attivare un contenzioso nei confronti del proprietario della tua unità immobiliare per contestare le clausole di affitto, devi sapere che prima di andare davanti al giudice, dovrai esperire la "mediazione civile obbligatoria" che ti costerà non meno di 7-800€ tra spese legali e burocratiche, che nessuno ti rimborserà, qualsiasi sia la conclusione della mediazione.



Rispondi


francesco.dll

Utente semplice
4 interventi
03/12/2015 10:45:37
Spiego meglio la differenza che non riesci a capire e acquisito quanto da te detto in merito alla eventuale prevalenza delle planimetrie dei registri immobiliari sui rogiti.

Innanzitutto, se giuridicamente il fondo dominante della servitù non è il condominio come entità autonoma, bensì le singole proprietà delle unità immobiliari in base all'atto di acquisto, il mio proprietario di casa (diversamente da quanto mi aveva detto) potrebbe tutelare il proprio uso della servitù non nella sede condominiale, bensì nei confronti degli altri proprietari. Questo, in presenza di comportamenti arbitrari da parte di persone litigiose, converrai essere già molto diverso.

Poi, riprendendo quello che hai scritto

"quindi anche nell'unità immobiliare da te affittata, sussiste questo diritto di servitù di "passaggio" (...) hai il diritto di usufruirne"

questo potrebbe essere il punto, in quanto il proprietario dell'appartamento da me locato non è il titolare di uno di quei rogiti (atti di vendita del costruttore del fabbricato fino al 1999) bensì è secondo acquirente dell'immobile in periodo molto più recente (2012, all'asta, per fallimento del vecchio proprietario, imprenditore), frazionato in due più piccoli in uno dei quali vivo io. Non so se è un caso o meno, ma mi sto facendo l'idea che non è un caso, che alle mie lamentele lui tutto fa, tranne che fornire chiaramente a me o opporre agli altri il titolo giuridico sul quale poggerebbe la servitù di passaggio che mi ha promesso in sede di trattativa e contratto di locazione.

Ti ringrazio, se riesci a fornirmi qualche altra considerazione avendo io oggi alle 16:30 appuntamento fisico con un avvocato, mi saresti di ulteriore grande aiuto.

Rispondi


claistron

Staff
10154 interventi
03/12/2015 12:07:23
I comportamenti personali tra condómini non sono attinenti ai rapporti tra proprietario e inquilino.

Le clausole del regolamento contrattuale "originario" del primo acquirente si trasmettono ai successivi, se riportato nei successivi rogiti ed il regolamento "contrattuale" è stato regolarmente trascritto presso la conservatoria.

Rispondi


francesco.dll

Utente semplice
4 interventi
03/12/2015 12:39:00
"Le clausole del regolamento contrattuale "originario" del primo acquirente si trasmettono ai successivi, se riportato nei successivi rogiti ed il regolamento "contrattuale" è stato regolarmente trascritto presso la conservatoria."

Appunto, "se riportato"

"I comportamenti personali tra condómini non sono attinenti ai rapporti tra proprietario e inquilino."

Articoli 1585 e 1578 del codice civile:

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (c.d.: molestie di diritto).

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Rispondi


claistron

Staff
10154 interventi
04/12/2015 12:45:50
Leggi la mia prima risposta relativa alla "mediazione obbligatoria" e decidi se vale la pena attivare un contenzioso.

Rispondi


francesco.dll

Utente semplice
4 interventi
06/12/2015 21:56:27
Si può avere una riduzione del canone con accordo transattivo (appena ottenuta). Grazie comunque.

Rispondi


claistron

Staff
10154 interventi
08/12/2015 08:56:03
Stavamo parlando di "eventuale contenzioso", non di accordi bonari tra le due parti.

Rispondi


francesco.dll

Utente semplice
4 interventi
08/12/2015 10:03:16
Non ho introdotto io l'ipotesi del contenzioso, ho chiesto nel mio quesito cosa potevo imputare al proprietario perché, evidentemente, anche nell'accordo bonario è importante la responsabilità di partenza delle parti. Spesso infatti la parte che ha torto usa le lentezze ed i costi per avere giustizia a svantaggio di quella che ha ragione. Nel ringraziarti, permettimi di dirti che un forum di discussione legale dovrebbe servire innanzitutto fare informazione per la tutela dei diritti di chi ha ragione prima di dirgli "non ti conviene".

Rispondi



Scrivi il tuo messaggio di risposta
Tuo nome: Solo per utenti non registrati.
Scrivi qui la tua risposta

Inserisci nel testo >> Un link a un Sito web | | | |
Scrivi un testo in >> Grassetto | corsivo | Sottolineato
Voglio ricevere un' e-mail quando qualcuno risponde dopo di me (solo utenti registrati)
Digitare il numero nella casella di testo (misura di sicurezza anti-spam)


Sono severamente vietati: offese, polemiche, linguaggio scurrile, inserimento di dati personali o dati sensibili (religiosi, di salute, di convinzioni politiche)
Il forum e' moderato e controllato giornalmente: i messaggi non consentiti verranno subito rimossi, e se necessario segnalati alle autorita' competenti.
A tale scopo, viene registrato l'indirizzo IP del pc da cui scrivete.

Ultime 10 discussioni con parole chiave simili a questa
responsabilità dell'amministratore per lavori ordinari/straordinari
responsabilità amm. su stipula contratto di appalto
amministratore di condominio e proprietario di maggioranza
impasse condominiale per proprietario introvabile
quote condominiali risalenti a cinque annia fa. paga il nuovo proprietario?
responsabilità dell'amm. per scopertura manutenzione impianti antincendio
responsabilità rami sporgenti da giardino pensile privato
problemi a reperire domicilio proprietario per convocazione
spese tra inquilino e proprietario
e dovuta la quota sostituzione motore cancello, da proprietario appartamento disabitato?
logo del sito
Il Quotidiano giuridico on line ISSN 2280-613X


Loading