Discussione: Locazione con scrittura privata per futuro acquisto

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Messaggio iniziale:

Sale
Utente registrato
28/06/2015
01:45:34
Buonasera a tutti e lieto di fare la vostra conoscenza.
Con il senno di poi, oggi mi rendo conto che qualche anno fa, mi sono andato a impelagare in una situazione molto spiacevole.
Cerco di raccontarvi per sommi capi la vicenda e confido in un vostro parere per cercare di uscirne nel migliore dei modi.
Correva l'anno 2012, io e la mia famiglia (all'epoca con un solo figlio mentre oggi che vi scrivo siamo un nucleo di 4 persone) vivevamo in un condominio di recente costruzione.
L'immobile era da qualche anno stato rifinito anche se il grezzo risaliva agli anni 90.
Nella zona in cui si trova l'immobile, all'epoca il prezzo medio di vendita per MQ era intorno ai 2300/2500 euro e in quel periodo si liberò un ingresso indipendente (sempre facente parte del condominio) molto spazioso di circa 115mq netti con un piccolo pezzo di giardino.
La proprietaria dell'immobile non abitava in zona, però, il mio vicino è suo nipote i quali all'epoca della costruzione comprarono i due ingressi indipendenti direttamente dal costruttore.
Nell'appartamento dove vivevamo inizialmente, pagavamo 500 euro di affitto per circa 90mq, il nipote della signora (che in questi anni ha sempre fatto il portavoce della zia) ci fece una proposta che io è mia moglie in un primo momento ritenemmo più che soddisfacente.
La proposta consisteva nel bloccare il prezzo dell'immobile a 220.000 euro da versare in un unica soluzione entro e non oltre il Dicembre del 2016.
In cambio si chiedeva un acconto di 15.000 euro ed un affitto mensile di 600 euro.
La casa ci piaceva anche complice l'indipenza dell'appartamento e il giardino, e quindi, decidemmo di accettare questa proposta.
Io ero e sono un dipendente e mia moglie all'epoca lavorava mentre oggi non lavora più.
Prendemmo questa casa con il pretesto che di affitto pagavamo solo 100 euro in più al mese rispetto all'altro appartamento ma, in compenso avremmo avuto una casa più grande e che comunque in 4 anni dandoci da fare tra mettere da parte un po di soldi e richiedere il mutuo molto probabilmente saremmo potuti arrivare ad accumulare la cifra mancante.
Premetto che io sono sempre stato una persona istintiva e che quando vede le cose storte non si fa passare la mosca sotto al naso ma, in tutta questa situazione per il quieto vivere, per la mia famiglia e per non dare dispiaceri a mia moglie ho sempre zittito e non mi sono mai opposto a nulla.
Non essendo l'immobile abitabile ho dovuto fare dei lavori e sempre con l'intento che un giorno quella casa sarebbe stata mia, ci spendo all'interno anche un bel po di soldini per metterla a posto e per renderla piacevole per i nostri gusti.
Tra controsoffitto, pittura, un bagno rifatto nuovo e qualche nuovo mobilio spendo circa 20.000.
Tutto questo viene eseguito con il benestare della proprietaria che però, non mi ha consegnato le chiavi fino a quando non è stata fatta, nel Gennaio del 2012, una scrittura privata ( l'intestazione del testo recita: con la presente scrittura privata, a valersi fra le parti a tutti gli effetti di legge fra:) tra me e la proprietaria in presenza di due testimoni, mia moglie (che a dirla tutta non c'era ed ho firmato io per lei) e il nipote onnipresente.
La scrittura privata è fatta di 6 punti ed è un modulo precompilato preso da internet ma corretto in base alle esigenze e facendo un riassunto dice:

1)Oggetto del contratto - con tutti i dati catastali e vi si attesta che il venditore promette di cedere e vendere a me l'immobile ed io in sede di rogito posso nominare altra persona fisica o giuridica come proprietario/a.

2)Condizioni di vendita - qui si evince che l'immobile il venditore cederà l'immobile nello stato in cui si trova, libero da ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli ecc ecc. L'atto notarile verrà stipulato entro e non oltre il 31.12.2016.

3)Consegna e immissione in possesso (tenente a mente questo punto perchè reputo sia quello fondamentale di tutta la discussione e per questo ve lo scrivo per intero)
il possesso e il materiale godimento dell'immobile in contratto si avrà con la stipula dell'atto notarile di trasferimento; da tale data in avanti saranno a carico e a favore del promissario acquirente gli oneri e i frutti relativi.
Le parti convengono inoltre che, a partire dal 01 Marzo 2012 l'unità immobiliare descritta al punto 1. verrà concessa in locazione al promissario acquirente o persona fisica o giuridica che si riserva di dichiarare, ad Euro 600 mensili.
Il contratto di locazione verrà rescisso nel momento dell'atto notarile, e/o comunque entro e non oltre il 31.12.2016.

Sorvolo i punti 4) e 5) siccome parlano della struttura dell'immobile e di sicurezza.

6)Prezzo e condizioni di pagamento - qui si riassume il fatto che il prezzo dell'immobile viene fissato a 220.000 fino alla data del 31.12.2016, che io lascio a titolo di caparra confirmatoria una assegno di 15.000 euro tratta dalla banca XXXXXXX numero dell'assegno XXXXXXXX ed intestato alla propietaria a titolo di caparra confirmatoria da valere quale corrispettivo nel caso di recesso a norma dell'art.1386 codice civile.

Tutto questo avveniva il 12.01.2012, nella circostanza mi vengono consegnate le chiavi ed inizio i lavori descritti sopra e sempre nella circostanza mi vengono concessi 2 mesi gratuti di affitto per terminare i lavori.

A Marzo del 2012 a lavori ancora non ultimati ( ma questo è stato un problema riconducibile a me e alle ditte a cui mi ero affidato anche se poteva esserci un po di buon senso da parte dell'onnipresente nipote vista l'amicizia e della proprietaria)stipuliamo il contratto d'affitto.
A differenza di quanto scritto nella scrittura privata su menzionata, la proprietaria mi chiede una carità!
Va bene per te se invece di dichiarare 600 mensili nel contratto ne dichiariamo 400?
Dai, lo sai che c'è amicizia e se ti dovesse servire qualcosa siamo sempre qui a disposizione (parole di lei e del nipote), parlo con mia moglie visto che doveva essere lei l'intestatario dell'affitto e prendiamo la decisione di non opporci.
Lo so, ho sbagliato, ma vi ripeto che era talmente tanto l'entusiamo e la voglia di entrare in quella casa dopo mesi e mesi a vagabondare come nomadi che sempre per quieto vivere abbiamo accettato.

Si stipula il contratto di 4 anni rinnovabili con scadenza il 28.02.2016 (seguite le date perchè sono importanti e solo in questi giorni prendendo il contratto perchè c'è stata una mezza discussione mi sono reso conto che i conti non tornano)a 400 euro mensili.
Ogni mese dal Marzo 2012 ad oggi io ho sempre versato alla proprietaria 400 euro tramite bonifico senza mai ricevere in questi anni uno straccio di ricevuta e 200 euro cash se vogliamo definirli in nero facciamolo pure, nelle mani dell'onnipresente nipote.

In questi anni ho avuto alcuni problemi dovuti all'usura ed ho sempre contattato la proprietarie per la sostituzione o la riparazione.
La caldaia, le tubature dell'acqua, il cancello automatico, il citofono, l'intonaco esterno ed altre serie di cose, ogni volta che chiamavo era sempre un problema economico. Lei accollava sempre a me quelle spese anche se si trattava di manutenzione straordinaria e sono certo che spettavano a lei, ma, siccome la signora è anziana io mi rivolgevo al nipote visto che essendo onnipresente e prendendo i suoi o loro 200 euro al mese in nero, pretendevo che i lavori venissero svolti, qualche lavoro è stato fatto ma, le spese più sostanzione me le son dovuto accollare io perchè per un motivo o un altro i soldi non arrivavano, le persone addette ai lavori non venivano chiamate ne dalla proprietaria ne dal nipote che in quel periodo era fuori per lavoro.
In qualche altra situazione mi son sentito dire da lei che avrei potuto anticipare io i soldi visto che in qualche modo o nell'altro l'appartamento un giorno sarebbe diventato mio e me lo sarei ritrovato!! (Cose da pazzi!!!).

Ho sbagliato sempre tutto, non lo so come sia potuto accadere, a volte penso che stia iniziando a perdere colpi perchè in altre situazioni non avrei mai dato modo a nessuno di calpestare in questo modo la mia dignità, saranno stati i miei figli, sarà stata la mia famiglia e quel cacchio di quieto vivere, fatto sta che non ho mai reagito fino a qualche giorno fa.....

Il nipote onnipresente mi chiama dicendomi che la zia sta per inviarmi una raccomandata, chiedo lumi sul perchè di questa raccomandata e lui mi dice che a Febbraio 2016 scadrà il contratto e siccome mancheranno 10 mesi alla scadenza della scrittura privata ci metteremo daccordo su come fare in modo da non rinnovare gli ulteriori 4 anni.
Io non ho proprio parlato, però mi sono andato a rileggere (visto che erano passati 3 anni abbondanti) la scrittura privata e mi sono saltate all'occhio le cose che vi ho scritto sopra.
La raccomandata ad oggi non è ancora arrivata e prima che arrivi vorrei porre alcuni quesiti:

1) La scrittura privata andava registrata? Se si è obbligatorio avvisare entrambi le parti dell'avvenuta registrazione?
2) Il contratto scade a Febbraio 2016 e a quanto pare non intende rinnovarmelo, invece la scrittura privata dice che il contratto di locazione verrà rescisso al momento dell'atto e/o comunque entro e non oltre il 31.12.2016.
3)Sulla scrittura privata c'è scritto che il canone è di 600 euro mensili mentre in quello di locazione è di 400 (anche se in realtà gliene do lo stesso 600) posso appellarmi in qualche modo a questa cosa?
4) Vi dico la sincera verità.... non ce la faccio più, sarei più contento di andarmene e fargliela pagare e lasciargli sul groppone (vista la crisi e visto il fatto che per lei questa è seconda casa) la casa, però prima vorrei riavere indietro i miei 15.000.
Confrontando quanto scritto sulla scrittura privata con il contratto di locazione registrato, ho qualche possibilità?

Grazie a tutti e scusate se mi sono dilungato cosi tanto ma, avevo bisogno di sfogarmi dopo tutto questo "quieto vivere".
Saluti














Corso On Line per Amministratori di Condominio

Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10215 interventi
29/06/2015 11:06:18
Troppe inesattezze e problematiche su quanto hai esposto.

Innanzitutto: il preliminare di acquisto (da te definito scrittura privata) "deve" essere registrato ed è necessario pagare la relativa imposta "proporzionale", in caso di controversia giudiziaria si può facilmente rilevare un'evasione fiscale da parte tua.
Non avendolo registrato risulta difficile poterlo validamente opporre in giudizio.

L'affitto in essere "deve" essere registrato pagando il relativo onere, altrimenti è "nullo" e non ha alcun valore.

Recentemente è stata approvata la legge "rent to buy", proprio il contratto tra voi stipulato (anche se impropriamente, mancando la registrazione), vi sono delle specifiche norme, infatti nel caso di stipula del contratto di rent to buy, se l’inquilino-compratore dell’immobile è inadempiente al pagamento dei canoni, il proprietario dell’immobile può mandarlo via dall’abitazione ricorrendo direttamente all’ufficiale giudiziario senza bisogno di intraprendere una causa o un procedimento di sfratto. È quanto chiarito dal Consiglio Nazionale del Notariato [1] che, così facendo, trova la soluzione ai dubbi che si erano posti all’indomani dell’introduzione, con il decreto Sblocca Italia, di questo nuovo strumento contrattuale.

A tuo favore potresti vantare il "canone in nero", se riuscissi a dimostrarlo avresti diritto alla prosecuzione dell'affitto per altri 4+4 a prezzi minimi di mercato, però crollerebbe tutto il castello dello pseudo preliminare.

Recedere unilateralmente dal Rent to buy (di solito metà affitto e metà anticipo sull'acquisto), oggi equivale a perdere quanto versato.

Risultare inadempienti circa un contratto (scrittura privata) comporta di norma la perdita della "caparra" versata.
I tuo caso è particolare, come ti ho detto sopra, recedere vuol dire sacrificare quanto fin'ora fatto, anche in termini finanziari, il proprietario si rifiuterebbe di restituirti l'anticipo e tu dovresti prendere un avvocato esperto in materia e probabilmente attendere i tre gradi di giudizio (oltre 10 anni), spendendo cifre elevate per il legale e le spese giudiziarie, magari poi risultando soccombente alla fine.

L'unica tua consolazione potrebbe essere quella di godere dell'immobile per altri 8 anni (come ti ho detto sopra) con un canone di affitto molto basso.

Valuta tu quale può essere la soluzione migliore per te e fai conoscere la nuova norma "rent to buy" contenuta nello "sblocca Italia" alla tua controparte; vedrai che otterrai sicuramente qualche vantaggio in quanto anche il proprietario potrebbe incorrere nelle sanzioni dell'affitto in nero e della mancata registrazione del preliminare che incombe "in solido" tra le due parti.

Rispondi


Sale

Utente semplice
2 interventi
29/06/2015 18:53:03
Ti ringrazio claistron per la risposta.
La prima domanda che mi viene da farti è:
quanto è valido questo preliminare o scrittura privata se non è stato registrato?
Perchè li c'è scritto che la locazione deve avvenire fino all'atto notarile e comunque entro il 31.12.2016 ad un canone di 600 euro mensili.
Penso che la prima cosa che mi convenga fare è quella di non iniziare più a versare i 200 euro in nero, cosi facendo suppongo che la signora si faccia sentire (il problema principale è che la proprietaria è una ottantatrenne e non è facile ragionarci) e magari si riesce a trovare una soluzione.
Un ultima cosa..... non è più possibile registrare il preliminare?
Grazie


Rispondi


claistron

Staff
10215 interventi
29/06/2015 19:01:34
La registrazione del compromesso (preliminare di vendita) ti mette al riparo da possibili azioni spregiudicate da parte dell'attuale proprietario (es. vende anche ad altra persona lo stesso immobile).

Il preliminare deve essere registrato entro 60 gg.
Visto che il tempo è ormai trascorso, ti consiglio di stilare un nuovo preliminare (uguale a quello attuale), ma con data odierna e registrarlo.

I costi sono:

l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 200.00 euro)
i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro)
l'onorario del notaio ragguagliato al valore della cessione. (circa 600 euro per un immobile di 300.000 euro)


Rispondi


Sale

Utente semplice
2 interventi
30/06/2015 12:44:32
Buongiorno, rieccomi qui ancora una volta, leggevo qualcosa in merito alla certificazione energetica sicurezza impianti ecc ecc.
Nel preliminare ( e come era la legge fino al 2013) il promittente attesta che l'immobile è in regola anche con normative in materia di sicurezza e che in sede di atto consegnerà tutta la documentazione necessaria.
Io non ho nessun documento che attesti la classe energetica, la sicurezza degli impianti ecc ecc, suppongo che debba essera rilasciata da un tecnico qualificato giusto?
Ho parlato con alcuni condomini propietari e nemmeno loro hanno nulla, però loro hanno preso casa su carta tra il 2005 ed il 2009 e all'epoca se non erro non era obbligatorio.
Vorrei porre una semplicissima domanda:
supponiamo l'ipotesi che io debba chiedere un mutuo prima del 31.12.2016 per coprire la restante parte, la banca mi chiederà sicuramente queste certificati, io chiederò a mia volta (non avendole),i certificati alla proprietaria.
Essendo il preliminare è datato 2012 dove la proprietaria attesta che è tutto ok ed a norma a livello di sicurezza ma, la data della certificazione dovesse essere ad esempio 2015, potrebbero esserci dei problemi per quanto riguarda il preliminare stipulato prima?
Se cosi fosse si presume che la proprietaria nel preliminare abbia dichiarato il falso, è corretto?
Grazie

Rispondi


claistron

Staff
10215 interventi
30/06/2015 14:55:55
Nessun problema.

Se la banca per concederti il mutuo ti chiederà l'APE (attestato di prestazione energetica) dovrai consegnarlo, vedrai che lo farà stilare l'attuale proprietario.

È obbligatorio e il notaio non stipula il rogito se manca questo.

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