Discussione: Ripartizione spese terrazzo

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Messaggio iniziale:

Andrea71
Utente registrato
22/02/2014
16:14:31
Buongiorno, ho letto con attenzione le discussioni inereti questo argomento ma ho due dubbi.
Il mio caso:
Rifacimento terrazzo di copertura (di proprietà ed uso esclusivo dell' attico) per infiltrazioni d' acqua nell' appartamento sottostante.
Il condominio ha un vano scale centrale e due colonne di appartamenti contrapposte.
Una colonna è "coperta" dal terrazzo di copertura piano in questione. L' altra colonna è sormontata dall' appartamento d' attico (proprietario del suddetto terrazzo) a sua volta coperto da copertura a falda.
Per capirci una colonna è costituita quindi da 5 appartamenti l'altra da 6 incluso l' attico.
Fermo restando la ripartizione delle spese 1/3 il proprietario del terrazzo e 2/3 delle spese ripartite tra i 5 appartamenti per i quali il terrazzo fà da copertura vi chiedo:

1) premesso che siamo nel Comune di Genova in un caso come questo è OBBLIGATORIA la coibentazione del terrazzo? Mi riferisco alla L. 10/91 e s.m.i

2) qualora fosse obbligatoria la ripartizione delle spese ho letto che va ripartita secondo i millesimi di priprietà.
Ma i millesimi di chi? Di coloro che stanno "sotto" il terrazzo o i millesimi di tutto il condominio, anche di coloro che non beneficiano di tale coibentazione? Riscaldamenti termoautonomi, non so se questo ha attinenza.

E il proprietario del terrazzo deve anche esso partecipare ad 1/3 della spesa di coibentazione?
Siccome dovrò argomentare in assemblea vi chiedo se potete darmi gli estremi di leggi ed articoli a cui fate riferimento.

grazie anticipatamente

Andrea



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10202 interventi
23/02/2014 11:47:19
Il riferimento esclusivo è il 3° comma dell'art. 1123 del Codice Civile.

Nel vostro caso le spese per il risanamento delle infiltrazioni andrà suddiviso per 1/3 al peopeietario del terrazzo e per 2/3 per millesimi tra i proprietari delle unità immobiliari sottostanti.

Per l'eventuale ulteriore incrementazione della coibentazione, la decisione è lasciata alla deliberazione dell'assemblea (dei sottostanti, il compleso a fianco non è interessato).

Ricorda che l'ulteriore coibentazione del terrazzo, rispetto all'esistente, giova esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare immediatamente sottostante.

Ricorda che in sede di acquisto degli appartamenti, gli stessi vengono a costare in modo differenziato proprio per le loro caratteristiche: un appartamento al pianterreno o ai piani intermedi ha prezzi diversi (più costosi) proprio per la posizione e la sopportazione di minori disagi termici rispetto all'ultimo piano privo di sottotetto.

Insomma, uno accquista a minor prezzo un appartamento sotto il lastrico, lo paga meno degli altri, poi pretende che siano anche gli attri a partecipare alle spese per le migliorie in oggetto .....

Rifletti!

Comunque in determinati casi si può ottenere il compromesso, leggi al "solito" link:

http://www.condomini.altervista.org/Coibentazione.htm

Rispondi


Andrea71

Utente semplice
3 interventi
24/02/2014 00:47:23
Quindi la scelta di coibentare il terrazzo di copertura nel momento in cui si effettuano lavori di manutenzione straordinaria è a discrezione dell' assemblea?
Non è un obbligo di legge?

Rispondi


claistron

Staff
10202 interventi
24/02/2014 13:32:42
Se l'assemblea (sovrana) decide che non vi sono i fondi sufficienti (condòmini morosi, disoccupati, senza reddito, ecc.) per la "nuova" coibentazione, la stessa può essere rimandata ad altra data e per ora intervenire solo sulle infiltrazioni.
Sai bene che la recente riforma della legge sul condominio ha previsto che prima di effettuare lavori straordinari (magari costosi) è necessario costituire preventivamente l'apposito fondo cassa.
Se l'assemblea stanzia solo i fondi per eliminare le infiltrazioni e non i fondi per la coibentazione ...

Vale comunque la pena calcolare costi e benefici, se posare una nuova guaina anche coibentante e non solo impermeabilizzante risulta favorevole all'effettuazione dei lavori, vale la pena di convincere anche i riottosi a gestire i lavori in questo senso.

Per maggior sicurezza è meglio informarsi presso l'ufficio edilizia privata del proprio comune.

Rispondi


Andrea71

Utente semplice
3 interventi
25/02/2014 22:53:57
Ti pongo un ultimo quisito inerente le detrazioni fiscali per i due scenari che abbiamo ipotizzato.

Con la solo posa della nuova guaina al fine di eliminare le infiltrazione il condominio ha diritto ad una detrazione fiscale del 50%.
Ipotizziamo un importo lavoro di 50000,00 euro= detrazione irpef di 25000,00 euro detraibili in 10 anni?!

Nel momento in cui un solo condomino, quello che ha l' appartamento sotto il terrazzo, per evidenti ragioni decide di sostenere la spesa per la posa dei pannelli, (e l' assemblea delibera)non succede che magicamente tutto l' intervento ricade in una riqualificazione energetica con detrazione di TUTTO l' importo lavori al 65% ?!?
Diciamo che l' importo complessivo dei lavori passa da 50000 a 60000 euro.
La detrazione al 65% riguarderà tutti i 60000 euro ( in tal caso trovo ingiusto che un solo condomino sostenga la spesa dei pannelli e poi tutti beneficino di una detrazione che passa dal 50 al 65%) o questa aliquota si applicherà solo a quei 10000 euro inerenti la posa dei pannelli e quindi a quell' intervento specifico inerente la riqualificazione energetica?!? Lasciando gli altri 50000 euro all' aliquota del 50% (ponteggi, rimozione vecchio pavimento, rimozione vecchia guaina, posa nuova guaina, posa pavimntazione, costi occupazione suolo ecc. ecc )

Spero di aver evidenziato le mie riflessioni.

Andrea

Rispondi


Andrea71

Utente semplice
3 interventi
28/02/2014 01:05:21
Ho parlato con gli uffici competenti del comune. Per una LR del 2013 il condominio è obbligato a coibentare per un intervento di questo tipo.

Premesso questo come viene ripartita la spesa? sempre 1/3 e 2/3 oppure per il fatto che a beneficiarne sarà in particolare l' appartamento dell' ultimo piano dovrà pagare una quota a parte per qualche principio legato al beneficio??

Rispondi


claistron

Staff
10202 interventi
28/02/2014 19:02:57
Insisti nel ribadire l'obbligatorietà della coibentazione in sede di eliminazione delle infiltrazioni.

Io invece ritengo che la vostra "coibentazione" attuale sia regolare (giustamente definita in sede di costruzione dell'edificio), qualsiasi amico geometra la potrebbe certificare e che un'ulteriore posa di materiale coibentante serva solo a far risparmiare sul riscaldamento del proprietario dell'ultimo piano.

Comunque le spese di coibentazione (extra l'impermeabilizzazione) dovrebbero essere sostenute in base ai millesimi dei singoli proprietari (anche se a giovarne risulta il solo residente sotto il terrazzo.

In questo caso, visto che l'impermeabilizzazione deve essere rimossa per intervenire sulla coibentazione, tutta la spesa risulterebbe detraibile al 65%.

La detrazione spetta a coloro che sopportano la spesa.

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