Discussione: Allacci agli scarichi dopo variazione d’uso

Torna al forum: "condominio" Stampa discussione (testo semplice)

Corso per amministratori di condominio Overlex / Cescond

Consulenza Legale on line Overlex . Consulenza Fiscale on line Overlex


Messaggio iniziale:

paradox
Utente registrato
01/12/2013
13:10:27
Salve

Nel 2012 ho chiesto e ottenuto, a seguito del “Nuovo piano casa Lazio”, che la destinazione d’uso di un cespite C/2 di mia proprietà in una zona semi-centrale di Roma mutasse in A/2. DIA visionata e approvata sia dal IX dipartimento (sez. urbanistica) che dall’ufficio tecnico del mio municipio d’appartenenza. Oneri interamente versati a Roma Capitale: 25.000 euro circa. Due sopralluoghi dei vigili urbani (nucleo polizia edilizia): tutto in regola. Dichiarata chiusura lavori e ottenuta abitabilità.
Adesso, il condominio sostiene che il mio immobile non è in regola e che non potrei abitarlo perché ciò lede i loro diritti giacché il regolamento di condominio riporta che i proprietari di soffitte (C/2) non hanno l’autorizzazione ad allacciarsi agli scarichi e alla fornitura idrica del palazzo. Per questo motivo rifiutano anche di variare i millesimi attribuiti al cespite di mia proprietà.
Ciò che sosterrei in dibattimento: è vero che, ai sensi del regolamento condominiale, i proprietari di un C/2 non possono collegarsi a impianti idrici e scarichi ed è altresì vero che il cambio di destinazione d’uso è concesso salvo diritti di terzi MA è vero anche che il sottoscritto si è collegato a impianti e scarichi solo DOPO la variazione d’uso (ergo quando il cespite era accatastato come A/2 e quindi non ledeva il diritto di alcuno poiché il regolamento condominiale fa riferimento alle soffitte (C/2) e non agli appartamenti (A/2).
Come dirimere la questione (seguendo la giurisprudenza e non la mazza da baseball ..;-) ?

Ringrazio anticipatamente chi vorrà farmi pervenire un suo parere



Corso On Line per Amministratori di Condominio

Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10215 interventi
01/12/2013 21:36:27
Non hai identificato la tipologia del "regolamento".

Se il regolamento che vieta la variazione d'uso è: "contrattuale", cioè da tutti sottoscritto al momento del rogito, la variazione d'uso è illegale ed il comune non poteva concedere la variazione d'uso senza prima chiedere il consenso al condominio (Cassazione), probabilmente non hanno attentamente valutato il regolamento.

Se il regolamento è invece: "condominiale", cioè approvato a maggioranza dai condómini stessi in epoca successiva alla costituzione del condominio, la variazione potrebbe essere legittima.

Fai un'attenta valutazione.

Resta il fatto che il condominio potrebbe far fare una perizia di parte da un idraulico professionista ed ottenere la dimostrazione che gli impianti sono stati costruiti per un uso esclusivo (e non oltre) delle unità immobiliari abitative originarie.
Uno o più (successivi) allacciamenti potrebbero rendere inidonei gli impianti esistenti (come te, altri potrebbero richiedere la stessa cosa).

A questo punto il condominio sarebbe legittimato a farti pagare la messa a norma degli impianti per il maggior uso da te introdotto.

Il consiglio è che tu stesso porti una perizia del tuo amico idraulico che dichiari che gli impianti attuali sono in grado di sopportare un maggior onere senza aggravi, danni o intasamenti.

Stando così le cose, nessuno potrebbe più contestarti la variazione d'uso.


Rispondi


paradox

Utente avanzato
20 interventi
05/12/2013 07:00:30
Ciao e grazie per la risposta.

Il ragionamento che seguo è il seguente: una norma (sia essa scritta in un regolamento contrattuale o assembleare) che vieta ai proprietari di soffitte (C/2) non è applicabile a un condomino che allaccia impianti e scarichi a un cespite accatastato come civile abitazione (A/2).

L'autorizzazione c'è stata, l'ufficio tecnico ha esaminato la DIA, il sottoscritto ha pagato gli oneri e chiuso i lavori.

L’allaccio avviene ai sensi del codice civile (art. 1102 normative relative al “ miglior uso della cosa comune”).

Una sentenza della cassazione conferma la mia tesi:

Cassazione civile sezione II, 17/10/2007 n. 21832 In tema di condominio, l'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sè una modifica della stessa, perchè una rete di servizi - sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo - è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze. È pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell'impianto, non potendo opporsi che il divieto all'allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare. (Nella specie il condominio aveva negato a un condomino l'autorizzazione ad allacciare il proprio immobile alla rete idrica, fognante e citotelefonica; la delibera è stata annullata).

Di cui il punto più importante e guarda caso perfettamente coincidente è questo:


Con il terzo motivo il ricorrente condominio denuncia motivazione carente e contraddittoria, circa la ritenuta inapplicabilità della disposizione dell'articolo 7/b, comma 3, del regolamento condominiale. Assume che la corte territoriale non ha tenuto in nessun conto il principio per il quale l'innesto di nuove utenze ad una rete deve essere compatibile con la dimensione della stessa, perchè ove tutti i proprietari di locali non forniti di bagno (come le cantine) chiedessero di potersi allacciare all'impianto fognario, questo non avrebbe la capacita' sufficiente. Rileva, inoltre, che la disposizione condominiale era giustificata dall'intento di impedire mutamenti di destinazione, cui certamente era finalizzata la richiesta della Sa. che mai aveva goduto di detti allacci quando era conduttrice dello stesso immobile adibito a magazzino. Anche detto motivo e' infondato. La corte territoriale ha correttamente rilevato che l'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per se' una modifica della stessa, perchè una rete di servizi (sia fognaria, sia elettrica, idrica o di altro tipo) e' per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; sarebbe stato onere del condominio dimostrare che, nel caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza avrebbe inciso sulla funzionalità dell'impianto. Ne' può valere l'assunto secondo cui il divieto frapposto dall'assemblea era finalizzato ad impedire mutamenti di destinazione, perchè il mutamento di destinazione di una unita' immobiliare può essere impedito dal condominio solo ove detta limitazione sia prevista dal regolamento condominiale di natura contrattuale; ne' tale scopo può essere indirettamente perseguito frapponendo ostacoli all'uso di quei servizi comuni indispensabili all'eventuale mutamento, in violazione del diritto del condomino di esercitare sui beni comuni i poteri attribuitigli dall'articolo 1102 c.c., comma 1.


Dove sbaglio?

Rispondi


claistron

Staff
10215 interventi
05/12/2013 16:40:48
Se rileggi meglio quanto ti ho detto sopra, noterai che per te non è vietato allacciarti, ma il condominio è legittimato a fare le verifiche affinché gli impianti siano in grado di sopportare nuove utenze.

Se un professionista dichiarasse che gli impianti non sono in grado, devi trovare una soluzione, al di là delle autorizzazioni nelle tue mani.

Rispondi


paradox

Utente avanzato
20 interventi
06/12/2013 09:27:32
Ok, Grazie

Rispondi



Scrivi il tuo messaggio di risposta
Tuo nome: Solo per utenti non registrati.
Scrivi qui la tua risposta

Inserisci nel testo >> Un link a un Sito web | | | |
Scrivi un testo in >> Grassetto | corsivo | Sottolineato
Voglio ricevere un' e-mail quando qualcuno risponde dopo di me (solo utenti registrati)
Digitare il numero nella casella di testo (misura di sicurezza anti-spam)


Sono severamente vietati: offese, polemiche, linguaggio scurrile, inserimento di dati personali o dati sensibili (religiosi, di salute, di convinzioni politiche)
Il forum e' moderato e controllato giornalmente: i messaggi non consentiti verranno subito rimossi, e se necessario segnalati alle autorita' competenti.
A tale scopo, viene registrato l'indirizzo IP del pc da cui scrivete.

Ultime 10 discussioni con parole chiave simili a questa
restituzione conguaglio acredito in caso di vendita ui
richiesta dettaglio in bolletta condominiale.
lavori impianto idraulico e scarichi
spostamento porta - variazione catastale?
il costruttore non vuole mettere le infrastrutture per allaccio telecom
costruttore rivendica proprieta' dei posti auto pertinenziali dopo oltre 50 anni
ripensamento dopo decisione assembleare
installazione porte tagliafuoco
taglio giardino condominiale e adeguamento garages
addebito quota rscaldamento dopo rogito
logo del sito
Il Quotidiano giuridico on line ISSN 2280-613X


Loading