Discussione: Terrazza copertura immobile

Torna al forum: "condominio" Stampa discussione (testo semplice)

Corso per amministratori di condominio Overlex / Cescond

Consulenza Legale on line Overlex . Consulenza Fiscale on line Overlex


Messaggio iniziale:

Papandreaa
Utente registrato
12/11/2013
15:20:57
Buongiorno,
per il rifacimento della terrazza di copertura come devono essere ripartite le spese, facendo presente che il contratto di compravendita per le parti comuni riporta: la terrazza di copertura del fabbricato appartiene al sig. XXXX (costruttore)il quale dichiara che l'uso di detta terrazza appartiene in comune a tutti i proprietari.
Grazie per la risposta.
Andrea



Corso On Line per Amministratori di Condominio

Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10202 interventi
12/11/2013 18:46:32
Da quanto si evince, L'USO della terrazza-tetto non è "esclusivo" (di un solo proprietario), ma l'uso stesso appartiene a tutti i condómini, diventando così un bene comune condominiale.

L'originario proprietario-costruttore se n'è tenuta la nuda proprietà per un possibile (improbabile) futura sopraelevazione.

Stando così le cose, non si dovrebbe ricorrere all'art. 1126 del c.c. bensì al 1° comma del 1123.

Insomma, alle spese della terrazza-tetto dovranno partecipare in base ai millesimi, tutti i propritari delle unità immobiliari coperte dal tetto stesso, ai sensi del 3° comma dell'art. 1123.



Rispondi


Papandreaa

Utente semplice
2 interventi
13/11/2013 13:56:59
Grazie per la risposta.
Ma se il proprietario-costruttore mantiene la nuda proprietà le spese di manutenzione straordinarie non sono a carico suo?
Inoltre il mio atto di compravendita,e di qualche altro proprietario, a differenza degli altri proprietari riporta:
E' escluso ogni diritto sulla terrazza di copertura del fabbricato. Così come sul rogito del vecchio proprietario.
Essendoci un ulteriore atto di vendita tra il costruttore e il primo proprietario (di cui non sono in possesso) è possibile che il notaio abbia trascritto erroneamente questa parte? (e se il primo atto riportava che la terrazza era di uso comune?)
Nella fattispecie come ci si regola?
Grazie ancora per la risposta.
Andrea

Rispondi


claistron

Staff
10202 interventi
13/11/2013 18:10:34
In ogni caso, qualsiasi sia il reale vincolo espresso nella documentazione, il lastrico-tetto è comunque la copertura dell'edificio.

Il tetto-lastrico copre e protegge l'edificio ed il suo scopo principale è propriio questo, oltre ad un eventuale godimento comune (stendere panni? Prendere il sole? ecc.)

Ecco perchè ti ho detto che le spese di manutenzione, conservazione e ripristino spettano a tutti coloro che godono della copertura del lastrico-tetto.

Solo se il lastrico fosse in "uso esclusivo" ad un singolo proprietario, allora le spese dovrebbero essere ripartite ai sensi dell'art. 1126 del c.c.

Ogni altra considerazione, ulteriore a quanto ti ho detto sopra, appare estranea alla particolare vostra situazione.

Anche proporre un ricorso giudiziario per cambiare la ripartizione delle spese (come ti ho detto) potrebbe vederti soccombente, anzi condannato per "lite temeraria", rifletti prima di prendere decisioni azzardate.

Rispondi


Papandreaa

Utente semplice
2 interventi
15/11/2013 14:44:48
Cass. Civ. ha ribadito in varie sentenze:
(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26239 del 13/12/2007)
Omissis...Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto...omissis.. rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo" (v. tra le altre tra le altre Cass. Sentenza n. 5848 del 13/03/2007; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12682 del 17/10/2001; e Cass. Sentenza n. 10233 del 15/07/2002).
Nella fattispecie il costruttore non mantiene la proprietà superficiaria della terrazza?
Scusa per il dubbio e grazie per la risposta.
Andrea

Rispondi


claistron

Staff
10202 interventi
15/11/2013 19:45:11
Come ti ho già detto sopra, non sono in grado di rilevare se la terrazza-tetto in oggetto dia "calpestabile" e quindi se ne possa fare un uso esclusivo ai sensi dell'art. 1126.

Vi è pure carenza di documentazione, visti i trasferimenti di proprietà con rogiti stravolti.

Resto del parere che se la terrazza, pur rimanendo in proprietà dell'originario costruttore (opinabile viste le carenze in vari rogiti), abbia esclusiva funzione di tetto all'edificio e non sia suscettibile di particolare godimento esclusivo del proprietario.

Un giudice, in caso di controversia giudiziaria, terrebbe conto di quante volte il cosidetto proprietario abbia goduto esclusivamente della terrazza-tetto in oggetto.
Ti ho già detto che questo tipo di formulazione offre all'originario proprietario la possibilità di una futura sopraelevazione, questa opzione "deve" essere attentamente valutata affinchè possa essere messa in atto per coinvolgere validamente il proprietario nelle spese.

Andrei cauto a insistere sull'applicabilità del 1126 e ti consiglio di far analizzare "tutti" i rogiti (diversi) ad un professionista esperto della materia onde ottenere documentazione probante nel caso di eventuale contrioversia.

Rispondi



Scrivi il tuo messaggio di risposta
Tuo nome: Solo per utenti non registrati.
Scrivi qui la tua risposta

Inserisci nel testo >> Un link a un Sito web | | | |
Scrivi un testo in >> Grassetto | corsivo | Sottolineato
Voglio ricevere un' e-mail quando qualcuno risponde dopo di me (solo utenti registrati)
Digitare il numero nella casella di testo (misura di sicurezza anti-spam)


Sono severamente vietati: offese, polemiche, linguaggio scurrile, inserimento di dati personali o dati sensibili (religiosi, di salute, di convinzioni politiche)
Il forum e' moderato e controllato giornalmente: i messaggi non consentiti verranno subito rimossi, e se necessario segnalati alle autorita' competenti.
A tale scopo, viene registrato l'indirizzo IP del pc da cui scrivete.

Ultime 10 discussioni con parole chiave simili a questa
costruzione pergola su terrazza condominiale privata
documentazione tecnica copertura posto auto
locazione immobile commerciale - buona entrata
copertura posti auto in assenza autorizzazione assemblra
passaggio tubatura gas del vicino nell'immobile da acquistare
caduta pezzi intonaco parapetto terrazza esclusiva
ripartizione spese riparazione infiltrazioni terrazza di proprietà e uso esclusivo per cene e feste
gestione copertura posti auto
suddivisione spese da infiltrazioni negli appartamenti sottostanti una terrazza e parte del tettocon
responsabilità dell'amm. per scopertura manutenzione impianti antincendio
logo del sito
Il Quotidiano giuridico on line ISSN 2280-613X


Loading