Discussione: E' possibile l'usucapione di un locale condominiale?

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Messaggio iniziale:

Wlad
Utente registrato
04/05/2013
16:12:23
Cercherò di essere il più sintetico e preciso possibile, ma il caso è complesso.
Dal 1990 mi sono impossessato, su autorizzazione dell’Amministratore di allora del Condominio (autorizzazione tacitamente avallata dagli Amministratori susseguitisi e avvicendatisi negli anni successivi), di una cantina condominiale inutilizzata per decenni da chicchessia se non come luogo di raccolta di roba vecchia da buttare in discarica, cosa che ho provveduto a fare come primo passo in quell’anno. Quale contropartita ho improvvidamente pagato per una diecina di anni un canone di locazione esorbitante, ai limiti dell'usura, senza un contratto ad hoc; ho solo ricevute firmate dall'Amministratore brevi manu. Durante un’Assemblea nell’anno 2000 un inquilino ha sollevato il dubbio che, in tale situazione giuridica, cioè senza un contratto registrato, io avrei potuto acquisire la cantina - circa 16 metri quadrati di superficie - per usucapione. Qualcuno chiese allora che io lasciassi libero il locale, che però a me serviva. A fronte della querelle che si andava innescando, e non sapendo che pesci prendere, minacciai sia il Condominio nel suo complesso sia chi, in prima persona, aveva inopinatamente sollevato il problema, ponendo sul tappeto la questione, che avrei chiesto l’intervento della GdF per un controllo sia sui conti del Condominio nel suo complesso sia nei confronti di “quel” condomino che aveva avuto la bella pensata di crearmi il problema, a tutt’oggi irrisolto.
Nella successiva assemblea (siamo nel 2001) lo stesso condomino che aveva sollevato la questione (accusando così il colpo che per brevità indico con “terrore della GdF”!), nascondendo quella mano che in precedenza aveva tirato il sasso, propose a mio favore un contratto di comodato gratuito, rinnovabile di due anni in due anni salvo disdetta scritta un anno prima della scadenza. A mio carico le spese di registrazione del contratto e le spese condominiali (e su queste ritorneremo più avanti) in ragione di sei millesimi, come risultanti dalla tabella millesimale; spese che ho pagato fino a oggi non dopo aver però eccepito - alcuni anni più tardi - che nei sei millesimi che mi venivano accollati come “spese per parti comuni” era inserito anche il solaio dello stabile, grande circa seicento metri quadrati. Alle mie eccezioni, risalenti al 2005, si stabilì di ridurmi le spese per il locale di cui si tratta portandole a due millesimi, pari alla quota pagata per i box annessi al Condominio, quota che pago a tutt’oggi. Il contratto di comodato è in essere ormai da dodici anni.
Veniamo al finale: alla prossima scadenza il Condominio mi chiede di liberare il locale in questione.
Ed ecco la domanda, impossibile da porre senza la lunga premessa fatta: posso far valere - e come - l’usucapione decennale in buona fede con il supporto di tanto di testimoni/condomini ad hoc? Nel caso non si possa fare posso chiedere la restituzione - e risalendo fino a quanti anni precedenti - delle somme pagate per inesistenti spese condominiali? Perché chiedo il ristoro delle somme indebitamente pagate? Perché ho scoperto, se la mia interpretazione è esatta, che un locale indicato e qualificato come cantina condominiale - come in questo caso -, non producendo reddito, non deve essere soggetto al pagamento di spese qualsivoglia, al pari dell’androne, delle scale, del locale caldaia, dei locali di sgombero immondizia o dei locali portineria.
Come devo gestire la situazione onde evitare grane in cui si corre sempre il rischio di restare impigliati?
Grazie per la risposta scusandomi di averla fatta necessariamente lunga.



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10215 interventi
04/05/2013 20:19:51
Premettiamo che in questo caso l'usucapione deve essere "ventennale".

Vi sono delle pezze giustificative circa i canoni comunque da te pagati (anche se senza contratto), per quel periodo non puoi vantare usucapione.

Infine, la giurisprudenza ha quasi sempre definito impossibile l'usucapione di beni comuni condominiali.

Trovi precisi riferimenti giurisprudenziali al "solito" link:

http://www.condomini.altervista.org/SentenzeUsucapione.htm

http://www.condomini.altervista.org/Usucapione.htm

Non farti quindi illusioni di poter usucapire il bene in questione, cerca di trovare invece una soluzione bonaria.

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