Discussione: A PROPOSITO DI PROFESSIONALITA' - tabelle millesimali

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Messaggio iniziale:

pierluigi50
Utente registrato
26/07/2011
12:36:05
Nel 2009 abbiamo dato l'incarico all'amministratore di far rielaborare le tabelle millesimali del condominio in quanto palesemente errate. Tale incarico è stato condiviso da tutti i condomini al 100%.
In pratica siamo 6 condomini e due negozi di cui uno appartenente ad un proprietario del condominio stesso mentre il secondo negozio è di proprietà di una persona esterna al condominio.
Fatta questa premessa, tutti abbiamo concordato che le tabelle millesimali erano errate in quanto la superficie dei 2 negozi era stata millesimata al 50% rispetto alla realtà. Le tabelle circa 30 anni fa le ha redatte un altro amministratore e quindi non erano tabelle contrattuali.
Il passato è passato, lo sbaglio l'abbiamo fatto tutti anche per pigrizia e anche perchè forse nessuno voleva sforzarsi di sistemare le cose.

Inoltre avevamo una sola tabella dei millesmi di proprietà e volevamo suddividere tale tabella con anche la tabella per la manutenzione e rifacimento scale e ancora, una tabella per la suddivisione spese pulizia elettricità scale ecc.ecc.

Nel 2009 decidiamo tutti d'accordo di procedere alla sistemazione anche perchè nel frattempo siamo passati da impianto centralizzato per il riscaldamento ad autonomo.

Il nostro amministratore da l'incarico ad un geometra e fornisce come supporto la mia sola planimetria quotata ( 2° piano) .
Al piano terra abbiamo i due negozi divisi dalla nostra scala e dall'androne.
Al 1° piano c'è un unico appartamento sul piano
Al 2° piano c'è il mio appartamento unico sul piano
Al 3° piano la superficie è suddivisa tra due condomini di uguale metratura (circa)
Al 4° piano la superficie è suddivisa anch'essa tra due condomini di uguale metratura.(circa)
Tutto sembrerebbe molto semplice.
Tenete in considerazione che i due negozi proseguono verso il cortile comune (fuori dal corpo casa) con il loro retro e che la superficie di ogni negozio tra parte compresa nel corpo casa e parte che fuoriesce nel cortile corrisponde quasi ad un appartamento intero come quello del 1° - 2° piano.
Tuttavia, come dicevo per errori del passato nelle tabelle millesimali erano conteggiati meno che della proprietà di un appartamento del 3°-4° piano. (quindi meno della metà del mio appartamento)

E qui veniamo alla professionalità dei due soggetti che hanno avuto il compito di sistemare queste storture.
Dicevo, nel 2009 diamo l'incarico all'amministratore, e dopo parecchio tempo e vari solleciti ci vediamo recapitare le nuove tabelle dove il geometra esordisce :

<< Occorre premettere che il sottoscritto non ha effettuato alcun accesso al condominio in oggetto per verificare e la veridicità delle planimetrie fornite in sede di conferimento di incarico ... >>

Ed ora vi spiego su cosa ha lavorato il geometra, ha impostato tutto il lavoro basandosi solo sulla mia planimetria che avevo fornito dietro richiesta dell'amministratore e da indagini da google mapp e da un collegamento con l'agenzia del territorio per verificare gli intestatari.
Il risultato è stato che ha attribuito proprietà a persone sbagliate nei piani, cantine attribuite a condomini che ne erano privi,millesimi di proprietà di un condomino con metà superficie che invece si è vista attribuire un piano intero, ma, quello che ha fatto traboccare la goccia dal vaso è stato che nel redarre la tabella per il rifacimento scale - pulizia ecc.ecc. i negozi sono stati completamente esclusi, quindi a suo dire i negozi non dovevano partecipare ad un eventuale rifacimento (nemmeno per i millesimi di proprietà) le spese pulizia scale (tra cui l'androne che tra l'altro è utilizzato proprio dai negozi per carico e scarico merci che hanno l'accesso sia dal negozio che dal cortile comune non avrebbero partecipato alle spese di pulizia in proporzione e ... al limite se avremmo deciso che una quota doveva interessare anche i negozi avremmo dovuto utilizzare la tabella dei millesimi di proprietà. Come a dire che non esisteva il principio che una parte di tali spese dovesse venire anche suddivisa in base all'altezza del piano.
Ma la cosa più grave era l'aver escluso i negozi dall'eventuale manutenzione e rifacimento, tra l'altro trattato molto chiaramente in questo forum con tanto di link:

.http://www.condomini.altervista.org/Scale.htm

In assemblea visto queste inconguenze mi sono lamentato sia nei confronti dell'amministratore per non aver fornito gli elementi per redarre le tabelle in modo corretto e mi sono lamentato nei confronti del geometra che avrebbe dovuto rifiutarsi di redarle senza aver effettuato almeno un sopralluogo e per gli errori grossolani che un professionista non avrebbe dovuto fare.

A questo punto ho rifatto completamente le tabelle in excell correggendo tra l'altro diversi errori del geomentra e predisponendo le tabelle in modo corretto anche sulla ripartizione spese scale.
Tali tabelle le ho sottoposte al vostro giudizio pubblicandole in questo forum e ricevendo il consenso della correttezza dei calcoli.
Quindi mi sono offerto di fornirle al geometra per sottoporle anche alla sua attenzione.
Il risultato è stato quello di sentirmi rimproverare perchè mi ero espresso duramente e mi ha risposto via mail così:

<< in quella sede mi veniva fornita una documentazione grafica incomprensibile, tant'è che per formulare la prima versione delle tabelle, ho dovuto "arrangiarmi" ipotizzando le superfici sulla base dei pochi elementi forniti. A quel punto procedevo a redigere la tabella millesimale, nelle modalità concordate con il rag. ...., attraverso il solo esame a tavolino della documentazione prodotta. Al fascicolo della prima tabella era allegata una relazione esplicativa sulle modalità di calcolo, dove si evidenziava che le tabelle ERANO STATE DETERMINATE ATTRAVERSO UN'ANALISI A TAVOLINO. A conferma di ciò, è l'onorario richiesto, che è stato quantificato forfettariamente. >> ( quindi allega la nota spese 823,68 euro per una tabella completamente errata e non utilizzabile)

Quindi dopo la mia arrabbiatura avvenuta in primo luogo per la mancata serietà dell'amministratore che ci ha dato un contentino e poi per la poca serietà del geometra che non si è rifiutato di fare dei calcoli sul nulla e per questo lavoro ha le pretese di 823,68 euro)

Le mie proteste e quelle degli altri condomini hanno sortito l'uscita del geometra per fare i rilievi e prendere nota delle stupidaggini redatte e questo ci è costato ulteriori 3.006,43 euro per ottenere ancora delle tabelle errate in quanto nelle due tabelle SCALE richieste ne ha redatta una sola come in precedenza escludendo ancora i negozi.

A questo punto dopo mie insistenze ha compreso i negozi e mi ha mandato sempre via mail il nuovo riparto, ma adducendo che lui i negozi li ha sempre esclusi e che è una questione di interpretazioni e che ognuno la può pensare come vuole.

Vi ho scritto questo poema per chiedere lumi in merito a voi che masticate questa materia quotidianamente. Noi condomini ci siamo sentiti presi in giro anche perchè con i primi 823,68 richiesti le tabelle erano gia state impostate ma errate (e comprensive di accertamenti telematici) e nella seconda nota spese oltre a riprendere il costo della prima nota in quanto non ancora pagata ha aggiunto 546 euro per la tabella spese proprietà, 234 euro per la tabella spese generali che differisce dalla tabella spese generali per 2,67 millesimi e ancora 250 euro per la tabella scale tra l'altro ancora senza i negozi.

Quindi le tabelle le abbiamo pagate nella prima nota spese e nella seconda nota spese, come pure l'accesso che aveva fatto all'agenzia del territorio altre 200 euro.

Questi sono i professionisti del giorno d'oggi e grazie al cielo non hanno potuto speculare su condomini litiganti fra di loro in quanto eravamo tutti d'accordo.

Diciamo che sono mesi che ho predisposto in modo autonomo le tabelle in quanto non ne venivamo a capo con un lavoro certosino in excel.
Tuttavia noi condomini oggi dovremo pagare persone come queste.

Vi preghiamo, parlo a nome anche degli altri condomini di darci almeno un sollievo morale a questa incresciosa vicenda.
Ovviamente manterrò l'anonimato del condominio sito in Milano.
Vi informo a conclusione che abbiamo sollevato dall'incarico nell'ultima assemblea l'amministratore ma resta il fatto che dopo aver fatto personalmente tutti i conteggi in parallelo per arrivare alla mia conclusione noi dovremo pagare questo non professionista che ha inserito finalmente i negozi.



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10154 interventi
26/07/2011 14:37:36
Capisco le tue doglianze....

Ogni professionista redige le tabelle secondo le proprie convinzioni.

È comunque sempre l'assemblea che le approva o disapprova.

Presumo che tu abbia contestato in base ai riferimenti che hai trovato al "solito" link:

http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm

Contestare ora il pagamento della parcella appare estremamente arduo.

Se ritieni comunque che le tabelle prodotte siano palesemente errate puoi fare ricorso al giudice che nominerà un perito proprio per la redazione corretta (sic!) delle tabelle.

I costi naturalmente lieviteranno a dismisura ...

Rispondi


pierluigi50

Utente avanzato
11 interventi
26/07/2011 19:36:00
Ciao Claistron, qui non si tratta di non volere pagare ma ha esposto in tutte e due le fatture le stesse spese di visura all'agenzia territoriale, quelle mica le farà ad ogni tabella e poi le tabelle le ha sbagliate lui.
Qui si tratta di buon senso.
Mi riconfermi quello che mi hai detto l'ultima volta che l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ anche dei propietari dei locali terranei ch abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato ecc. ecc.
Mi hai fornito tu il link a tal proposito.
Non so se ti ricordi ma ti ho fatto in alto a dx anche il disegnino del condominio come era suddiviso utilizzando anche i colori.

Rispondi


claistron

Staff
10154 interventi
26/07/2011 20:33:26
Hai tutti gli elementi per decidere tu stesso.

Se te la senti puoi proporre di non pagare la parcella del professionista; questi farà emettere sicuramente decreto ingiuntivo.

Solo dopo la redazione delle tabelle giudiziarie, in caso di notevole scostamento, il giudice potrebbe inibire il pagamento al professionista.

Si tratta di una procedura lunga e costosa.

Devi trovare solidarietà tra gli altri proprietari.

Rispondi


pierluigi50

Utente avanzato
11 interventi
27/07/2011 08:48:27
Ciao Claistron, grazie per il tuo consiglio, no, non è nostra intenzione non riconoscere l'onorario al professionista ma semplicemente che vada rivisto.

Per stessa ammissione del geometra che ha avuto l'incarico dal nostro ex amministratore, dico ex perchè non l'abbiamo riconfermato per altri motivi, non aveva elementi per redarre le tabelle.
La nostra rabbia è che comunque ha lavorato senza elementi tant'è che il geom. ha scritto che si è dovuto arrangiare.
Nessuno di noi ha chiesto di fare un lavoro in economia, volevamo semplicemente delle tabelle corrette, magari con diverse interpretazioni ma corrette.

Non è accettabile presentarci il lavoro svolto iniziando nella sua relazione (qui abbiamo ravvisato la scarsa professionalità) <>
Ho virgolettato esattamente quello che ci ha scritto il geometra.
Ritengo e riteniamo offensiva questa sua affermazione, per noi è stato come dirci, il vostro amministratore mi ha detto di fare le tabelle, non ho elementi per redigerle ma purchè qualcuno mi paghi ve le faccio ugualmente.
Ma come puù un professionista apporre le firme in calce con tanto di timbro di iscrizione al collegio e avallare delle tabelle che per sua incuria non serviranno alcunchè. Questo atteggiamento non va a discapito di una categoria intera?
Che chiave di lettura si può avere da ciò?

Il risultato è stato che chi aveva mezzo piano si è trovato con i millesimi di un piano intero, chi non aveva la cantina si è trovato una cantina, senza poi contare che i negozi erano stati estromessi dal partecipare anche ad una seppur modica spesa alle luci scale, alle spese di pulizia all'eventuale partecipazione per il rifacimento e manutenzione scale.
Quindi, non vogliamo non riconoscere l'onorario, ma vogliamo che, visto le sue ammissioni scritte che il lavoro da lui svolto non poteva altro che essere un lavoro difettato all'origine proprio per la mancanza di elementi che gli erano necessari per redarre le tabelle, dicevo, non ci venga addebitato.
Ci siamo sentiti offesi quando nella sua relazione conclusiva ci ha scritto: <>

In pratica lui stesso ammette che non aveva gli elementi per fare il suo lavoro e quindi la spesa di 823,68 euro, modesta, ne era la prova, altrimenti sarebbe stata superiore.
Eppure noi non avevamo posto dei paletti, il geom. per redarre le tabelle aveva bisogno di determinati elementi, quindi se li doveva procurare. E' lui che deve svolgere il lavoro, è lui che deve dire ...per fare ciò ho bisogno di questo e quest'altro.
Ma predisporle nonostante la mancanza di elementi vuol dire mancanza di professionalità e metterci la faccia.

Vedi Claistron, vi ho seguito spesso in questo forum, ma al di là delle varie diatribe, qui nessuno aveva alcuna intenzione di limitare l'azione del geometra per risparmiare.

Certo è, che quando vedi oltre agli errori di attribuzione dei millesimi di proprietà, che i negozi per effetto delle sue tabelle sono esclusi dalle spese di pulizia (attenzione parlo con i criteri che tu mi hai insegnato nelle tue risposte)e purtroppo per noi, l'androne è sopprattutto sporcato dal passaggio delle merci, e che i negozi sono esonerato dalle spese di luce, quando la luce viene accesa anche da loro per accedere al cortile e così facendo si accende la luce su tutte le scale dal 1° piano al 4° ed ultimo piano ne più ne meno comu un condomino che deve salire all'ultimo piano, visto che non abbiamo l'ascensore, e ancora ... visto che in caso di manutenzione e/o rifacimento scale i negozi erano esonerati dal parteciparvi, ebbene queste cose le abbiamo dette in assemblea e abbiamo invitato il geometra a correggerle (e così ha fatto grazie comunque ai tuoi suggerimenti, perchè non era farina del nostro sacco).

Uniamo tutto questo e traiamone le conclusioni.
Vogliamo pagare, ma per il lavoro fatto in modo corretto e non buttare via i soldi.
Se a te Claistron, venisse commissionato un lavoro ma non sei messo nelle condizioni di poterlo fare per mancanza oggettiva di informazioni non penso che tu lo svolga ugualmente deresponsalizzandoti nella tua relazione conclusiva dicendo, signori io ve l'ho fatto ma sappiate che vale per quello che può valere perchè non avevo i documenti su cui lavorare e intanto ci presenti il conto.

E' qui che ti chiedo e vi chiedo di entrare nel merito e non se fare denuncie o non pagare.

Tu hai dimostrato molta serietà ed applicazione in questo forum e dopo tanto tempo che ti seguo per mia cultura personale e senza, grazie al cielo aver mai avuto bisogno prima d'ora, sono sicuro che non aggirerai il nostro problema e ti esporrai con un tuo giudizio.

Siamo disposti, a presentare una nota al collegio dei geometri, credi che possa servire? Se non altro affinchè vicende come questa non si debbano ripetere.
Se c'è qialche altro lettore che ha vissuto esperienze come questa o simili si faccia avanti.

Rispondi


pierluigi50

Utente avanzato
11 interventi
27/07/2011 09:01:43
HO DOVUTO RISCRIVERE QUESTO POST IN QUANTO AVENDO RACCHIUSO TRA SEGNO DI MAGGIORE E MINORE CIO' CHE A SCRITTO IL GEOMETRA, NON E' STATO RIPORTATO DAL SISTEMA.

Ciao Claistron, grazie per il tuo consiglio, no, non è nostra intenzione non riconoscere l'onorario al professionista ma semplicemente che vada rivisto.

Per stessa ammissione del geometra che ha avuto l'incarico dal nostro ex amministratore, dico ex perchè non l'abbiamo riconfermato per altri motivi, non aveva elementi per redarre le tabelle.
La nostra rabbia è che comunque ha lavorato senza elementi tant'è che il geom. ha scritto che si è dovuto arrangiare.
Nessuno di noi ha chiesto di fare un lavoro in economia, volevamo semplicemente delle tabelle corrette, magari con diverse interpretazioni ma corrette.
Non è accettabile presentarci il lavoro svolto iniziando nella sua relazione (qui abbiamo ravvisato la scarsa professionalità) SCRIVE IL GEOMETRA: Nel mese di novembre 2009 mi veniva fornita una documentazione grafica incomprensibile, tant'è che per formulare la prima versione delle tabelle, ho dovuto "arrangiarmi" ipotizzando le superfici sulla base di pochi elementi. A quel punto procedevo a redigere la tabella millesimale, attraverso il solo esame a tavolino della documentazione prodotta.

Ho virgolettato esattamente quello che ci ha scritto il geometra.

Ritengo e riteniamo offensiva questa sua affermazione, per noi è stato come dirci, il vostro amministratore mi ha detto di fare le tabelle, non ho elementi per redigerle ma purchè qualcuno mi paghi ve le faccio ugualmente.
Ma come puù un professionista apporre le firme in calce con tanto di timbro di iscrizione al collegio e avallare delle tabelle che per sua incuria non serviranno alcunchè. Questo atteggiamento non va a discapito di una categoria intera?
Che chiave di lettura si può avere da ciò?
Il risultato è stato che chi aveva mezzo piano si è trovato con i millesimi di un piano intero, chi non aveva la cantina si è trovato una cantina, senza poi contare che i negozi erano stati estromessi dal partecipare anche ad una seppur modica spesa alle luci scale, alle spese di pulizia all'eventuale partecipazione per il rifacimento e manutenzione scale.
Quindi, non vogliamo non riconoscere l'onorario, ma vogliamo che, visto le sue ammissioni scritte che il lavoro da lui svolto non poteva altro che essere un lavoro difettato all'origine proprio per la mancanza di elementi che gli erano necessari per redarre le tabelle, dicevo, non ci venga addebitato. Ci siamo sentiti offesi quando nella sua relazione conclusiva ci ha scritto: Al fascicolo della prima tabella, era allegata una relazione esplicativa sulle modalità di calcolo utilizzato, dove si evidenziava che le tabelle erano state determinate attraverso un' analisi a tavolino. Conferma di ciò, è l'onorario modesto richiesto, che è stato quantificato forfettariamente.
In pratica lui stesso ammette che non aveva gli elementi per fare il suo lavoro e quindi la spesa di 823,68 euro, modesta, ne era la prova, altrimenti sarebbe stata superiore.
Eppure noi non avevamo posto dei paletti, il geom. per redarre le tabelle aveva bisogno di determinati elementi, quindi se li doveva procurare. E' lui che deve svolgere il lavoro, è lui che deve dire ...per fare ciò ho bisogno di questo e quest'altro.
Ma predisporle nonostante la mancanza di elementi vuol dire mancanza di professionalità e metterci la faccia.

Vedi Claistron, vi ho seguito spesso in questo forum, ma al di là delle varie diatribe, qui nessuno aveva alcuna intenzione di limitare l'azione del geometra per risparmiare.

Certo è, che quando vedi oltre agli errori di attribuzione dei millesimi di proprietà, che i negozi per effetto delle sue tabelle sono esclusi dalle spese di pulizia (attenzione parlo con i criteri che tu mi hai insegnato nelle tue risposte)e purtroppo per noi, l'androne è sopprattutto sporcato dal passaggio delle merci, e che i negozi sono esonerato dalle spese di luce, quando la luce viene accesa anche da loro per accedere al cortile e così facendo si accende la luce su tutte le scale dal 1° piano al 4° ed ultimo piano ne più ne meno comu un condomino che deve salire all'ultimo piano, visto che non abbiamo l'ascensore, e ancora ... visto che in caso di manutenzione e/o rifacimento scale i negozi erano esonerati dal parteciparvi, ebbene queste cose le abbiamo dette in assemblea e abbiamo invitato il geometra a correggerle (e così ha fatto grazie comunque ai tuoi suggerimenti, perchè non era farina del nostro sacco).

Uniamo tutto questo e traiamone le conclusioni.
Vogliamo pagare, ma per il lavoro fatto in modo corretto e non buttare via i soldi.
Se a te Claistron, venisse commissionato un lavoro ma non sei messo nelle condizioni di poterlo fare per mancanza oggettiva di informazioni non penso che tu lo svolga ugualmente deresponsalizzandoti nella tua relazione conclusiva dicendo, signori io ve l'ho fatto ma sappiate che vale per quello che può valere perchè non avevo i documenti su cui lavorare e intanto ci presenti il conto.

E' qui che ti chiedo e vi chiedo di entrare nel merito e non se fare denuncie o non pagare.

Tu hai dimostrato molta serietà ed applicazione in questo forum e dopo tanto tempo che ti seguo per mia cultura personale e senza, grazie al cielo aver mai avuto bisogno prima d'ora, sono sicuro che non aggirerai il nostro problema e ti esporrai con un tuo giudizio.
Siamo disposti, a presentare una nota al collegio dei geometri, credi che possa servire? Se non altro affinchè vicende come questa non si debbano ripetere.
Se c'è qialche altro lettore che ha vissuto esperienze come questa o simili si faccia avanti.

Rispondi


claistron

Staff
10154 interventi
27/07/2011 23:15:21
L'azione presso il collegio dei geometri, anche se auspicabile, non porta a nulla di concreto, l'esperienza insegna....

Come ti ho detto sopra, l'unica via da seguire, se ve la sentite, è quella di non pagare la parcella, argomentando con particolari le manchevolezze, aspettando quindi il ricorso del geometra.

Come hai potuto constatare, anche un bambino delle elementari è in grado di redigere le tabelle millesimali con una semplice calcolatrice, usando i coefficienti che trovi al link indicato sopra.

Per contestare validamente il lavoro del geometra è però necessaria una redazione da parte di un altro professionista da opporre alla precedente.

Non posso che invitarti a chiedere solidarietà agli altri proprietari.

Rispondi


pierluigi50

Utente avanzato
11 interventi
28/07/2011 08:03:37
Grazie Claistron della tua puntuale risposta.
La tua saggezza ed esperienza ci eviterà, se fatta nostra, di incappare nelle pastoie burocratiche della legge.
Me ne farò una ragione e parlerò con gli altri condomini per cercare di risolvere bonariamente la cosa, a patto che anche il geometra non si irrigidisca sulle sue posizioni.
Un grazie a questo forum e ai suoi lettori.
Spero che anche altri portino le loro esperienze a questo proposito, solo così, dalle disgrazie altrui si eviteranno inutili perdite di tempo e denaro.
Quello che chiedo a tutti è di scrivere, toglietevi i sassolini dalla scarpa e nel possibile non accettate compromessi.
Cordialità

Rispondi


folghera

Utente semplice
1 interventi
09/05/2016 15:50:07
Mi permetto di segnalarvi questa pagina dedicata alle https://www.aziendacondominio.it/category/tabelle-millesimali. La pagina presenta diverse domande fatte da condomini sulla problematica delle tabelle e relative risposte.

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Il Quotidiano giuridico on line ISSN 2280-613X


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