Discussione: RIPARTO SPESE SCALE - NEGOZI NON VENGONO CONTEGGIATI è corretto?

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Messaggio iniziale:

pierluigi50
Utente registrato
18/05/2011
18:19:41
Stiamo ricostruendo le tabelle millesimali per errori avvenuti in passato. La costruzione è semplice in quanto è come vedere un cubo con due negozi a livello strada separati dal corpo scale che si trova in mezzo. Tali negozi rettangolari proseguono al di fuori dal corpo del fabbricato creando il nostro cortile. Quindi la prima metà dei negozi è parte integrante in questo cubo mentre l'altra metà è fuori dal corpo casa.
Non esiste ascensore ma l'androne è occupato dalla scala e dal passaggio che dalla strada porta al cortile dove entrambi i negozi hanno diritto di accesso.(oltre che dalla strada in modo diretto)
Domanda: i millesimi di proprietà dei negozi devono essere conteggiati nel prospetto della ripartizione spese scale?
Il geometra non ha tenuto conto dei millesimi di proprietà dei negozi in tale tabella.
Pertanto ho dei dubbi in quanto ho letto che c'è una sentenza della corte d'app. civ. Milano sez. I, 9 ottobre 1987, n. 1983 che dice che anche i negozi a piano terra devono partecipare anche alle spese delle scale con i soli millesimi di proprietà e non in base all'altezza di piano ovviamente.
Inoltre, non tenendone conto, i millesimi da 1000 sono passati a 829 e quindi nel redarre la tabella che dovrebbe essere al 50% in base ai millesimi di proprietà e il restante 50% in base all'altezza e all'uso in modo proporzionale, ha calcolato il primo 50% anch'esso in modo proporzionale in quanto i millesimi non erano più 1000 ma 829.

Quindi ha fatto: 500 : 829 e il risultato è stato moltiplicato in base ai volumi virtuali di ogni appartamento. Notare che invece di basarsi solo sui mq. ha trovato il volume.

Tale discorso è stato fatto anche per le cantine.

Ne consegue che la somma dei due valori visto che i negozi non sono chiamati a pagare per la loro quota di proprietà pur utilizzando l'androne che va in cortile, risulta essere accollata agli appartamenti sovrastanti.

Quindi ho bisogno di questo primo chiarimento e in via subordinata se devono essere conteggiati anche i millesimi dei negozi che proseguono al di fuori del corpo casa (in pratica immaginate due rettangoli che fino a metà sono protetti dal nostro corpo casa e l'altra metà fuoriescono dal condominio).

Io pensavo che almeno il 50% in base ai millesimi di proprietà dovesse essere conteggiato, mentre avrei lasciato a 0 (zero) il valore in base all'altezza.
Che ne dite?



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

pierluigi50

Utente avanzato
11 interventi
18/05/2011 20:02:22
A maggior precisazione ho omesso di dire che sopra tali negozi ci sono 4 piani di appartamenti. Rileggendo quanto scritto parrebbe che ci siano solo i negozi. Quindi piano terra con accesso sia dalla strada che tramite androne ci sono i due negozi. La rampa di scale unisce i 4 piani di appartamenti.
Mi scuso per l'imprecisione. Questo passaggio è parte integrante del testo di cui sopra.


Rispondi


claistron

Staff
10152 interventi
18/05/2011 21:00:58
Non sei stato ancora chiaro.

Hai parlato di "spese scale"!

Se intendi "manutenzione e ricostruzione" la suddivisione delle spese deve avvenire per il 50% in base ai millesimi di proprietà di "tutto" il condominio, per l'altro 50% in base all'altezza del piano, quindi le unità immobiliari terranee non partecipano al secondo 50%.
Al "solito" link precisi riferimenti:

http://www.condomini.altervista.org/Scale.htm

Se intendi "pulizia scale" (androne compreso) la suddivisione deve avvenire "solo" per altezza dei piani, calcolando 1 l'androne e le unità immobiliari che accedono dall'androne.
Al "solito" link precisi riferimenti:

http://www.condomini.altervista.org/ScalePulizia.htm

Per un calcolo "base" dei millesimi da assegnare (ogni professionista fa come vuole) puoi collegarti al "solito" link per avere tutte le informazioni necessarie, tabelle comprese:

http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm

Rispondi


pierluigi50

Utente avanzato
11 interventi
19/05/2011 19:27:45
Ciao Claistron,
so che non ami ripeterti nelle risposte e per questo ti ringrazio del tuo sforzo. Nel contempo ho predisposto, in base ai tuoi chiarimenti di cui sopra, un foglio excel che simula i calcoli in questione.

TABELLA MILLESIMI

Sono partito dalla tabella dei millesimi di proprietà calcolata dal geometra ed ho ricavato la tabella per la MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE SCALE.

In tale tabella ho tenuto in considerazione nel primo 50% i millesimi di proprietà divisi per 2.

Nel calcolo del secondo 50% in base all'altezza dei piani, ho messo a zero i due negozi, mentre ho provveduto a ripartire i 500 millesimi degli appartamenti in base alle rispettive altezze. In questa tabella comunque ho inserito i negozi che il geometra aveva lasciato completamente fuori (almeno parteciperanno per i loro millesimi di proprietà), tieni in considerazione che ho fatto rientrare anche un cortiletto privato di un negozio, le cantine e i lastrici solari ad uso privato. Il risultato dei millesimi ricavati è dato dall'ultima colonna in giallo.

A questo punto ho creato la tabella per la ripartizione delle spese pulizia scale, luce ecc.

Come da tuoi suggerimenti, tale tabella è stata redatta ripartendo i 1.000 millesimi solo in base all'altezza dei piani, dando valore 1 ai negozi ed incrementando di una unità le altezze di ogni piano degli appartamenti.

Anche in questo caso l'ultima colonna in giallo rappresenta i millesimi di ripartizione.

Da ultimo ho predisposto una tabella per i MM. GENERALI.
Ti sto riportando questa tabella in quanto anche il geometra ne aveva predisposto una. In tale tabella il geometra aveva escluso il cortiletto privato di un negozio, e i due lastrici solari. Tieni presente che il cortiletto equivale a 1,432 mm. e i due lastrici solari 1,743 mm e 1,47o mm.

Come potrai vedere i valori sono insignificanti, comunque penso che tu avrai già compreso che utilizzo ne dovremo fare, io non ci sono arrivato. Anche perchè in caso di manutenzione o rifacimento di tali lastrici solari le spese sarebbero state comunque ripartite per 1/3 con addebito a chi li ha in uso e per i rispettivi 2/3 a tutti i condomini.

Ti prego di verificare l'allegato almeno in qualche formula per capire se ho rispettato i tuoi suggerimenti in modo corretto.

Se così fosse, lascerò il link a tua discrezione per eventuali richiami esemplificativi.

In calce ad ogni tabella ho inserito i link che tu mi hai suggerito e che riportano alle varie sentenze e/o disposizioni inerenti alla materia.

Grazie per la tua collaborazione.


Rispondi


claistron

Staff
10152 interventi
19/05/2011 23:28:16
Nella tabella da te predisposta non trovo errori o discrepanze tali da poter essere impugnate da alcuno.

I valori appaiono corretti in tutte le tabelle da te predisposte.

Rispondi


pierluigi50

Utente avanzato
11 interventi
20/05/2011 12:40:07
Grazie Claistron, sono contento che tutto sia stato interpretato correttamente e che le tabelle che ho predisposto siano corrette anche nei calcoli.
Leggendo qua e là ho visto che spesso orienti i tuoi interlocutori sul link dove ci sono i coefficienti per il calcolo dei millesimi (tabelle ministeriali).
In merito ai negozi, il geometra mi ha detto che quelle tabelle sono improponibili in quanto se si seguono quei parametri ad esempio quelli della destinazione d'uso 2-6 si rischia di dare un valore non rappresentativo del negozio con i valori di mercato della zona.

Allora ha applicato un coefficiente d'uso 1,5.
Ho preso atto di quello che ha detto ma gli ho chiesto come mai per tutti gli appartamenti ha dato un coefficiente d'uso 1 per le cucine mentre la cucina del ristorante non è stata rilevata e ha conteggiato tutto il retro del negozio che esce dal corpo casa allo 0,75.

Praticamente il ristorante non ha cucina ma dispone solo di un retro che grosso modo è garnde quanto la parte che è di fianco all'androne del condominio. ???!!!

In assemblea ho chiesto che tale parametro venisse sistemato,per correttezza di tutti noi condomini e che venisse individuata l'area della cucina con il suo relativo parametro d'uso almeno a 1 come le nostre cucine.

E' stata una osservazione ? Secondo te anche nei negozi esistono i medesimi criteri che vigono per calcolare le superfici virtuali degli appartamenti, quindi ogni destinazione d'uso ha i suoi parametri?

Se te la senti di rispondermi bene, altrimenti ti ringrazio per la tua precedente collaborazione e chiudo questo argomento.

Rispondi


claistron

Staff
10152 interventi
20/05/2011 15:30:10
Sai bene che ogni professionista si comporta come ritiene opportuno.

Le tabelle preparate poi devono essere approvate all'unanimità dall'assemblea, pena l'invalidità delle stesse.

Se accontenti le unità commerciali, penalizzi le residenziali e viceversa.

Bisogna insomma trovare il compromesso.

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