Discussione: suddivisione spese condominiali - quote millesimali

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Messaggio iniziale:

walterfog
Utente registrato
11/01/2011
11:21:04
salve a tutti,
sono nuovo di questo forum e prima di tutto vorrei fare i complimenti agli organizzatori di questo portale, veramente interessante e utile. Vorrei sottoporre al vs. parere esperto la mia situazione, che da quando ho acquistato casa si è protratta in plurime, lunghe ed inutili assemblee condominiali. Cercherò di esser il più breve possibile.
Io ho acquistato un appartamento al piano primo, facente parte di un condominio così costituito:
sin totale sono 10 unità, suddivisi su due vani scala... di queste 10 unità, ci sono 2 appartamenti al piano terra, 1 per vano scala, che per così dire sono INDIPENDENTI... non perchè di fatto lo siano, ma perchè hanno un ingresso separato rispetto alle altre 8 unità, e per questo non utilizzano il vano scale come le altre unità, anche se comunque sfruttano in tutto e per tutto come le altre unità, la rampa di accesso ai garage interrati, e possono usare il vano scala, solo ed esclusivamente per accedere al vano contatori ENEL per effettuarne la lettura e la manutenzione.
Quindi ricapitolando, questi 2 appartamenti, a differenza degl'altri, hanno l'ingresso principale indipendente, mentre quello per così dire secondario, vi accedono direttamente da dentro il loro garage, per accedere il quale comunque devono usare la rampa di accesso comune e e la corsia garage comune che sta all'interrato. 
Ora.. il problema è sorto per la ripartizione delle spese condominiali, in particolare la ripartizione della bolletta elettrica comune, che oltre ad essere esageratamente alta (probabilmente dovuto perchè abbiamo un basculante a motori elettrici che regola l'accesso ai garage), viene ripartita secondo un criterio a mio avviso totalmente errato. Vi spiego perchè:
quando abbiamo acquistato, il costruttore nel contratto di rogito, ha allegato 2 tabelle millesimali, valide per la ripartizione delle spese. La prima TABELLA DEI MILLESIMI DI PROPRIETA' che si utilizza per la ripartizione delle spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini. L'altra tabella RAMPA E CORSIA DI ACCESSO AI GARAGES relativa alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonchè di pulizia della rampa e della corsia di accesso ai garages.
La prima domanda che vorrei porre è la seguente: quale delle 2 tabelle è corretto usare per la ripartizione della bolletta elettrica? La prima dei MILLESIMALI o la sencoda della RAMPA? Attualmente la suddivisione viene fatta usando la prima, quella dei millesimali, e anche a me sembra corretta, essendo questa quella relativa alla erogazione di servizi per il godimento delle parti comuni, quale è l'energia elettrica... ( smentitemi se sbaglio!). Però il calcolo viene fatto in modo errato a mio avviso, e vi spiego perchè:
Il ns. amministratore, quando procede al calcolo come fà: prende la nostra bella tabella, che ha tutti i millesimi di proprietà di tutte le 10 unità, suddivise in 10 diversi millesimi relativi alle proprietà dell'appartamento, poi 10 diversi millesimi relativi ai 10 diversi garages nell'interrato, e poi 8 diversi millesimi relativi ai posti auto esterni e questi sono 8 perchè le due unità per così dire INDIPENDENTI non hanno il posto auto di proprietà esterno, come le altre 8 unità. Infatti le queste 2 unità, il posto auto esterno è interno al giardino di loro proprietà e quindi sono inclusi nei millesimi di proprietà sopra citati.
Tornando al calcolo, l'amministratore cosa fà: prende la tabella, toglie i millesimi di proprietà dei 2 appartamenti INDIPENDENTI e il restante lo suddivide per i millesimi di proprietà delle restanti 8 unità, e per i millesimi di proprietà dei 10 diversi garages... praticamente dal computo totale dei millesimi, lei esclude i millesimi di proprietà degli appartamenti indipendenti, adducendo il fatto che loro non avendo accesso ai vani scale, non ritengono corretto concorrere alla ripartizione della bolletta elettrica per quanto riguarda i millesimi della proprietà, ma pensano sia corretto concorrere solo con i millesimi di proprietà dei garages.
Ora capite bene che se da quella tabella viene tolta la loro quota parte di proprietà, c'è uno squilibrio generale a sfavore degli altri appartamenti: primo fra tutti quelli come il mio che è al piano primo e che è uno dei più grandi per quanto riguarda la superficie. Seconda cosa, essendo queste 2 unità indipendenti, pure queste dei più grandi come metratura di appartamento, si capisce bene che togliendo i loro millesimi dalla tabella, il calcolo viene totalmente falsato.
Il problema alla fonte è che arrivano bollette elettriche esorbitanti: abbiamo tra condomini, che tale sproposito di spesa è dovuto all'eccessivo utilizzo del basculante, e che tale basculante guarda caso viene usato per la maggior parte da chi dice che non si sente in diritto di concorrere con i millesimi di proprietà alla ripartizione della bolletta elettrica, in quanto non usano i vani scala.. e cioè i due INDIPENDENTI. Alla fine non si riesce a venirne a capo... loro non vogliono scendere a nessun compromesso!!
A sto punto volevo solamente chiedere: è giuridicamente corretto, usando la tabella dei MILLESIMI DI PROPRIETà che l'amministratore escluda i millesimi di proprietà delle due unità indipendenti anche se questo non è scritto da nessuna parte? Non è scritto nel mio rogito, non è scritto nelle tabelle, non è scritto nel regolamento condominiale.
Questi 2 proprietari adducono a loro difesa il fatto che quando hanno acquistato dal costruttore, quest'ultimo gli ha sempre detto verbalmente che non avrebbero concorso alla ripartizione della spesa elettrica con i millesimi della loro proprietà... e a maggior ragione adducono che loro sono INDIPENDENTI  e che quindi non centrano niente col condominio. Questo comunque non è assolutamente veritiero: nel loro rogito, che il costruttore mi ha letto e fatto visionare, non è scritto da nessuna parte che le loro unità sono INDIPENDENTI, ma viene solamente scritto che loro non hanno diritto di usare i vani scale comuni se non per accedere al vano contatori per la lettura e la manutenzione degli stessi. Tra l'altro comunque, nel mio di rogito, non è messo da nessuna parte che quelle 2 unità sono indipendenti... non è indicato da nessuna parte che nella ripartizione delle spese condominiali, loro non concorrono con i millesimi della proprietà.. quindi... giuridicamente parlando, è giusto che l'amministratore continui a fare il calcolo come sopra esposto?
So di esser stato lungo... e mi scuso per questo.. ma ci tenevo a esporre chiaramente la problematica sicuro che sia di interesse anche per altri nella mia stessa situazione. Spero di esser stato il più chiaro possibile, e se qualche buona anima, mossa da pietà nei confronti di uno che da quando ha acquistato casa, paga più corrente elettrica condominiale che quella del suo appartamento, vorrà darmi qualche indicazione giuridica, ne sarò enormemente felice... non esitate a contattarmi via email o privato.
Vi ringrazio di cuore per il vs. ascolto
buona giornata a tutti



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10226 interventi
11/01/2011 14:53:56
Ne abbiamo parlato talmente tante volte nel forum ed abbiamo inserito sempre precisi riferimenti normativi e giurisprudenziali ......

Comunque ripetiamo ancora.

Nel tuo caso il riferimento normativo principale è il 3° comma dell'art. 1123 del Codice Civile, anche se è necessario tener conto di ulteriori particolarità.

I proprietari di alloggi terranei che non usino l'androne principale non sono tenuti a pagare le spese d'uso (elettricità, pulizie. ecc.), ma devono ugualmente partecipare alle spese straordinarie di manutenzione e ricostruzione.
Ecco alcuni riferimenti al "solito" link circa scale ed androni:

http://www.condomini.altervista.org/Scale.htm

Nel tuo particolare caso (ti sta a cuore la bolletta della basculante) "tutti" gli utilizzatori della rampa e della corsia garage dovranno partecipare sia alle spese d'uso, sia alle spese di manutenzione e ricostruzione, indipendentemente dal tipo di ingresso al condominio.

Gli interessati avrebbero potuto derogare dalle norme del Codice solo attraverso una disposizione del regolamento contrattuale da tutti sottoscritto al momento del rogito.
I due condómini in oggetto non possono quindi derogare dalla norma adducendo "me l'ha detto il costruttore", non ha alcun peso e nessun valore.

Se avete due tabelle millesimali, per l'energia della basculante (spese d'uso) dovrete usare la seconda, quella stilata appositamente e sottoscritta in sede di acquisto da tutti.

Invia una raccomandata all'amministratore esigendo che venga applicata la norma (3° comma del 1123) e avvertendo che in caso di ulteriore inadempienza voterai contro al prossimo bilancio consuntivo e lo impugnerai entro i fatidici 30 gg.

Leggi al "solito" link:

http://www.condomini.altervista.org/Impugnaz.htm

Rispondi


walterfog

Utente semplice
3 interventi
12/01/2011 14:34:50
prima di tutto grazie infinite della risposta.... leggendo il primo link postato, quello relativo alle scale, non so se sbaglio a interpretare io la normativa, oppure secondo me c'è qualcosa che non torna.. una sorta di contraddizione. riporto le righe in oggetto:
-----------------------------
Le spese di pulizia e illuminazione, vanno poste a carico delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e potranno essere ripartite con delibera dell'assemblea:

A) esclusivamente in base all'altezza del piano. (eventualmente con correzione in base al n. dei residenti)
B) con gli stessi criteri previsti per la manutenzione straordinaria e ricostruzione (art. 1124 c.c.);
C) in parti uguali (la delibera necessita di approvazione da parte di tutti i condomini);
D) in proporzione ai millesimi di proprietà ("Tabella generale").

L'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. anche dei proprietari dei locali terranei che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in piani e porzioni di piano di proprietà individuale e rappresentano inoltre tramite indispensabile per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura; pertanto, tali proprietari rientrano fra gli obbligati al contributo per la sistemazione dell'androne e delle scale. Corte app. civ. Milano, sez. I, 9 ottobre 1987, n. 1983
-------------------------------

leggendo le prime righe riportate dal link specifico, si legge che le spese di pulizia e illuminazione vanno poste a carico delle singole unità immobiliari cui la struttura serve.. e potranno esser ripartite secondo i 4 criteri elencati.
poi subito sotto, viene detto che l'androne e le scale di un edificio, sono di proprietà comune anche dei proprietari di locali terranei che abbiano accesso direttamente dalla strada etc...etc...
quindi inizialmente si dice che tali spese vanno ripartite tra i locali cui la struttura serve.. cioè mi par di capire che se un locale è terraneo, esso non è servito da androne e vano scale.. poi subito dopo si dice invece che androne e vano scale è propiretà comune, anche dei proprietari terranei e che pertanto tali proprietari rientrano fra gli obbligati al contributo per la sistemazione di androne e vano scale. Forse tale contributo è una cosa distinta dalle spese di energia elettrica e pulizia??
non riesco a capire questo passo...

Rispondi


claistron

Staff
10226 interventi
12/01/2011 20:13:46
Ti ho invitato a scindere le spese "d'uso" dalle spese di manutenzione straordinaria o ricostruzione.

Alle spese d'uso i terranei non partecipano, alle spese straordinarie invece partecipano in quanto un condominio (edificio col tetto, i muri perimetrali, ecc.) non può esistere senza un androne e le scale.

Nel "solito" link trovi altri precisi riferimenti che ti possono servire:

http://www.condomini.altervista.org/

Rispondi


walterfog

Utente semplice
3 interventi
13/01/2011 09:59:01
scusami..... la confusione regna totale.. ma perchè i terranei non devono partecipare alle spese d'uso, quindi corrente elettrica, se nel mio rogito e nelle tabelle millesimali che ho in mano, non è scritto da nessuna parte che loro devono essere esclusi?
Mi spiego meglio... magari se potessi farti vedere le tabelle millesimali che ho in mano forse capiresti meglio... ora l'amministratore, usa la tabella millesimale della proprietà... in questa tabella per ogni unità abitativa, compresi i terranei, compaiono i millesimi delle unità abitative, dei garage, e dei posti auto... per un totale di 1000 millesimi. L'amministratore cosa fà: prende questi millesimi... per ogni unità abitativa compresi i terranei.. tranne che per questi ultimi, lei esclude i millesimi della proprietà, e li fa concorrere solo con i millesimi dei garage, in quanto l'amministratore dice che i terranei, non usando i vani scale, non devono concorrere con i millesimi della proprietà, ma solo con i millesimi dei loro garage, in quanto usano rampa e corsia di accesso agli stessi.
Ora io volevo capire: è legale il fatto che lei escluda dalla tabella millesimale, i millesimi della proprietà dei due terranei per la suddivisione della corrente elettrica? Ma se questo è legale, allora perchè nella tabella compaiono i millesimi della proprietà dei due terranei? E' stata costruita male la tabella millesimale? Non riesco veramente a capire....

Rispondi


claistron

Staff
10226 interventi
13/01/2011 15:26:14
Ti ho già risposto esaurientemente, con tutti i riferimenti possibili.

È inutile riperere lo stesso concetto.

Rispondi


walterfog

Utente semplice
3 interventi
13/01/2011 15:33:31
ti chiedo scusa... ma per me la materia è molto ostica e di difficile comprensione.. in ogni caso ringrazio per il tempo concessomi!!

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