Discussione: Spese per l'uso opp. per la conservazione e l'art. cc 1123 ??

Torna al forum: "condominio" Stampa discussione (testo semplice)

Corso per amministratori di condominio Overlex / Cescond

Consulenza Legale on line Overlex . Consulenza Fiscale on line Overlex


Messaggio iniziale:

Anonimo
Utente non registrato
22/01/2006
11:22:49

Chiarimenti:se è vero che
Le spese per l’uso della cosa
(custodia,amministrazione,manutenzione ordinaria)= sostengono le spese solamente i condomini che utilizzando tale cosa ne traggono godimento.

e le spese per la conservazione della cosa
(riparazioni straordinaria) = sostengono le spese tutti i condomini indipendentemente dall’uso che ciascuno ne trae cioè che utilizza o non utilizza la cosa.

Nel caso di un condominio formato da 4 palazzine (2 condomini per palazzina), unite tra loro solamente da 1 o 2 lati a quella vicina, perché sfalzate tra loro (una avanti e una indietro) ma aventi tetto indipendente nel senso che ogni tetto raccoglie acque con propri canali e le scarica con proprie gronde nel verificarsi che 1 condomino della prima palazzina dichiari che gli entra acqua in casa e vuole cogliere l’occasione per rifare tutto il tetto condominiale cioè di tutte le palazzine (perché da lui considerate come unico edificio, cosa che non mi trova d’accordo in base a quanto sopra esposto) ci si domanda:
Di quale tipo di spese si parla in entrambi i casi quello di riparazione o quello di rifacimento totale?
spese per uso della cosa (quindi manutenzione ordinaria e di conseguenza pagano solamente le unità abitative della verticale coperta dal tetto)?
oppure : spese di conservazione (quindi riparazione straordinaria e di conseguenza pagano tutti i condomini indipendentemente dall’uso che ciascuno ne trae cioè che utilizza o non utilizza la cosa)?
e come conseguenza chi decide se far riparare il tetto o rifarlo completamente ?(i condomini di tutte le palazzine o solamente i due della prima)

IN QUESTO CASO COME VIENE APPLICATO L'ARTICOLO 1123 DEL CC ????

gomerlino




Corso On Line per Amministratori di Condominio

Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

GC

Utente avanzato
13 interventi
22/01/2006 20:48:30
Ciao! Azzardo la mia interpretazione, certa che interverrà comunque l'espertissimo Claistron a darti la risposta esatta (da quando ho scoperto questo forum, le sue risposte mi sono state utilissime per imparare le norme in tema di condominio!!!).

Prima di tutto, per decidere se conviene riparare il tetto o rifarlo completamente, mi affiderei al consiglio di una o più ditte, possibilmente fidate, che lavorano nel campo. Questo potrebbe evitare sia il rischio di fare un "rappezzo" che sposterebbe il problema solo un po' più in là nel tempo, sia di rifare tutto il tetto quando non è necessario.
In secundis, se il tetto che ha problemi è uno solo e del tutto indipendente dagli altri, non vedo la necessità di intervenire su tutti, se non, al limite, con un controllo, "già che c'è la ditta".

L'art. 1123 dice:

"Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio , per
la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire
una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del
gruppo di condomini che ne trae utilità."

Secondo me, in questo caso si può fare riferimento all'ultimo comma: il tetto in questione è destinato a servire una sola delle tre palazzine; quindi, la spesa va ripartita solo tra i due condomini della palazzina interessata. Analogamente, attribuirei la decisione in merito al tipo di lavoro (riparazione o rifacimento) ai due condomini che sostengono la spesa. Attendo però il parere di chi ne sa più di me!



Rispondi


claistron

Staff
10215 interventi
22/01/2006 21:34:26
Buongiorno Gomerlino

In questo caso non devi fare alcuna differenza tra spese ordinarie e straordinarie.

Le spese da sostenere per il rifacimento del tetto devono essere sopportate dai condómini che ne sono sotto la verticale in base al valore millesimale, oltretutto avete pure i tetti ben delimitati e quindi si può facilmente individuare per quali unità immobiliari sono di competenza.

Cass. 29/04/93 - n. 5064 - tetto
Le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani sono sostenute dai condomini, ai sensi degli artt. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 c.c. in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso.


Come ti ha gia detto GC le spese quindi vanno imputate in base al terzo comma dell'art. 1123.

Nulla vieta che se i singoli tetti delle unità immobiliari fossero tutti uguali e delle stesse dimensioni e abbisognassero tutti della stessa manutenzione, si potrebbe agevolmente suddividere tutta la spesa per millesimi di proprietà generale.

Controlla comunque il vostro regolamento "contrattuale" sottoscritto al momento del rogito e accertati che non vi siano iscritte condizioni particolari circa questo argomento.

Saluti


Rispondi

Anonimo
Utente non registrato
(0 risposte nel forum)
23/01/2006 18:11:58
GRAZIE a
GC e CLAISTRON
gomerlino

Rispondi

Anonimo
Utente non registrato
(0 risposte nel forum)
24/01/2006 17:50:19
Nel regolamento condominiale non c'è scritto niente al riguardo.
A piano terra ci sono:
le cantine dei proprietari della palazzina + 1 di un altro (ml 3 x 2= mq 6)
e il locale caldaia delle 4 palazzine:
come si fa per la divisione ???
oppure essendo parte comune (locale caldaia delle 4 palazzine)
non conta perchè non hanno millesimi ????
(scusate se le domande arrivano poco alla volta ma non sono un
professionista in queste cose)
GRAZIE
gomerlino

Rispondi


claistron

Staff
10215 interventi
24/01/2006 19:50:46
Buongiorno gomerlino

La cantina del proprietario di un'unità immobiliare di un'altra palazzina gode comunque della copertura del tetto in questione.
Potrebbe partecipare alle spese, se voi lo pretendeste, in misura comunque bassa in quanto essendo pertinenza, usufruisce di una riduzione sui coefficienti per il calcolo millesimale dell'unità immobiliare.
Se leggi qui comprendi quanto influisca una cantina sul valore millesimale complessivo (meno della metà di un normale locale di pari metratura):

http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiTabelle.htm

Saluti

Rispondi

Anonimo
Utente non registrato
(0 risposte nel forum)
26/01/2006 12:13:56
e per quanto riguarda il locale caldaia ?
la caldaia serve tutti i condomini, vale la stessa cosa ??
se Si do per scontato che valga lo stesso per quello che c'è a piano terra delle altre palazzine, giusto ??
gomerlino

Rispondi


claistron

Staff
10215 interventi
26/01/2006 13:04:18
Buongiorno Gomerlino

La caldaia è un bene condominiale e quindi non ha millesimi di proprietà su cui fare ripartizioni.

Ricorda sempre che sei stato tu, di tua spontanea volontà, ad acquistare la tua unità immobiliare in quella palazzina e non in un'altra che non è gravata da quel tipo di servitù rappresentato dal locale caldaia.

Ritengo che se gli altri si opponessero a pagare una seppur minima quota, non avresti altra possibilità che rivolgerti al giudiice con scarse possibilità di vittoria.

Saluti

Rispondi

Anonimo
Utente non registrato
(0 risposte nel forum)
26/01/2006 17:23:12
GRAZIE,
ancora congratulazioni per le risposte e la tenuta del forum
gomerlino

P.S. sto facendo parecchia pubblicità al forum
perchè lo merita proprio !!

Rispondi

Pagina: Successiva »»

1 | 2 |



Scrivi il tuo messaggio di risposta
Tuo nome: Solo per utenti non registrati.
Scrivi qui la tua risposta

Inserisci nel testo >> Un link a un Sito web | | | |
Scrivi un testo in >> Grassetto | corsivo | Sottolineato
Voglio ricevere un' e-mail quando qualcuno risponde dopo di me (solo utenti registrati)
Digitare il numero nella casella di testo (misura di sicurezza anti-spam)


Sono severamente vietati: offese, polemiche, linguaggio scurrile, inserimento di dati personali o dati sensibili (religiosi, di salute, di convinzioni politiche)
Il forum e' moderato e controllato giornalmente: i messaggi non consentiti verranno subito rimossi, e se necessario segnalati alle autorita' competenti.
A tale scopo, viene registrato l'indirizzo IP del pc da cui scrivete.

Ultime 10 discussioni con parole chiave simili a questa
spese personali pulizie scale
spese individuali per recupero morosità
attribuzioni spese frontalino balcone aggettante
attribuzione spese conricione sotto-stante la proprietà
attribuzione spese lastrico a negozi in parte coperti dallo stesso
pagamento delle spese per realizzazione cancello ingresso.
partecipazione alle spese per rifacimento portone ingresso condominio
riparto spese per assicurazione fabbricato
spese condominio bon non iscritte nel contratto di locazione
ripartizione spese intervento tetto condominiale
logo del sito
Il Quotidiano giuridico on line ISSN 2280-613X


Loading