Discussione: Compravendita immobiliare: inadempienza parte venditrice

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Messaggio iniziale:

roberto5
Utente registrato
29/07/2010
17:04:18
Ho sottoscritto, presso un'agenzia immobiliare, una “Proposta irrevocabile di acquisto e conclusione del contratto”, ai sensi degli artt. 1326-1329 C.C. (Mod. 5904 I-05), versando contestualmente una considerevole somma di denaro quale “caparra confirmatoria”, regolarmente accettata dalla parte venditrice.

In detta “proposta” viene fissata la data del rogito notarile e della consegna dell'immobile per il 10 c.m.
Tra le altre cose, all'art. 2 della stessa, si specifica dell'esistenza di un'ipoteca di 1° grado che il venditore avrebbe dovuto pagare al momento del rogito.

Tre giorni dopo la già ormai avvenuta scadenza della prevista data del rogito, si provvedeva, su richiesta esplicita del venditore, al pagamento a saldo di quanto pattuito per l'acquisto.

Lo studio notarile nominato per la stipula dell'atto, mi ha da poco informato che il ritardo è dovuto al fatto che il venditore non ha provveduto alla richiesta del frazionamento dell'ipoteca gravante sullo stabile presso la Banca, alla sua ripartizione in quote e quindi alla cancellazione (per la parte di mia spettanza). In questa situazione, ovviamente, l'atto non risulta fattibile.

Nonostante abbia provveduto, come già detto, all'intero pagamento della somma pattuita, mi ritrovo nella paradossale condizione di non poter essere, di fatto, proprietario dell'immobile (a prescindere da improbabili dichiarazioni provvisorie varie...), a causa dello slittamento – a data da destinarsi – del rogito. Faccio presente, a tal proposito, di non aver mai ricevuto una comunicazione formale dello spostamento della data.

Gentilmente vi chiedo quali siano le modalità per l'annullamento del compromesso e la restituzione dell'intera somma versata e quali, eventualmente, i termini di decorrenza per poter procedere alle vie legali.

Ringrazio anticipatamente, Zuffetti Roberto.



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10154 interventi
29/07/2010 19:13:46
I fatti da te descritti non risultano sufficienti per richiedere l'annullamento del contratto.

Il venditore può invocare "causa di forza maggiore" per il ritardo nel rogito.

Potrai richiedere eventuali danni (dimostrabili), solo se non hai potuto godere del bene in oggetto e hai subito una penalizzazione economica.

Se invece nel contratto fosse stata espressamente citata una "penale" giornaliera per il ritardo dell'atto, in questo caso avresti diritto al rimborso indipendentemente dalla certificazione dei danni reali subiti.

Rispondi


roberto5

Utente semplice
4 interventi
29/07/2010 20:52:29
A dire il vero, mi risulta che il venditore non abbia ancora provveduto a fare la domanda di cancellazione dell' ipoteca presso la Banca.
Il mio dubbio è che il venditore si sia comportato in maniera negligente, nonostante le mie ripetute sollecitazioni di non voler assolutamente la presenza dell' ipoteca al momento della consegna (come già specificato in compromesso).
Tra l'altro, a parole, mi sta facendo capire che riuscirà a sistemare la questione a breve termine, quando mi risulta, invece, che i tempi della cancellazione possono essere anche molto lunghi e superare anche un anno.

Grazie per gli ulteriori chiarimenti.

Rispondi


claistron

Staff
10154 interventi
29/07/2010 22:13:41
La cancellazione di un' ipoteca ora avviene "online", la banca la può far cancellare in pochissimi giorni, a meno che non vi siano in ballo altre situazioni pendenti (morosità) da parte del personaggio in questione.

Rispondi


roberto5

Utente semplice
4 interventi
29/07/2010 23:31:44
Poichè il venditore mi dice che al più presto (forse domani... ) inoltrerà la domanda di cancellazione ipoteca alla banca, posso esigere dallo stesso di essere tempestivamente informato di quando ciò avverrà?
Questo perchè non penso che io possa essere informato direttamente dalla Banca, a mia richiesta, per motivi di "privacy".
Inoltre Le chiedo fino a quando, secondo Lei, il venditore può rinviare il rogito con questo cavillo (mai formalizzato) senza che possano essere più addotti i motivi di "causa forza maggiore" da Lei indicatimi.
In parole povere: fino a quando la può tirare avanti con questa storia senza che io possa tutelarmi e avere garanzie?

Grazie ancora.

Rispondi


claistron

Staff
10154 interventi
30/07/2010 09:36:34
In realtà vantaggi "economici" per la controparte o "svantaggi" economici per te non ne vedo, salvo il "disagio" di non avere il possesso sancito dal rogito.

Nel caso tu potessi quantificare il danno economico subito (esempio ICI prima casa), saresti legittimato alla richiesta del rimborso.

Te l'ho gia indicato sopra, se non hai inserito nel contratto una "penale" giornaliera per il ritardo del rogito, diventa ardua (ma possibile, se te la senti) la richiesta danni.

Rispondi


roberto5

Utente semplice
4 interventi
04/08/2010 06:12:51
Informo sulla situazione attuale; graditi urgenti pareri in merito.
L'agente immobiliare, poichè al momento il rogito non risulta fattibile per il gravamento dell' ipoteca di 1° grado, mi ha proposto di fare di fronte al notaio un atto preliminare di compravendita (che verrà poi registrato presso l'Ufficio del Registro), su cui si farà la fideiussione.
Ammesso che io stesso abbia ben capito , è consigliabile fare quanto mi è stato proposto oppure esigere il rogito al più presto?

Grazie, Roberto

Rispondi


claistron

Staff
10154 interventi
04/08/2010 20:06:47
La fidejussione che ti hanno proposto ti mette al riparo dalla possibile mancata finalizzazione del contratto.

Io farei comunque aggiungere una penale per ogni giorno di ritardo oltre il termine concordato.

Qui come al solito trovi riferimenti di legge:

http://www.condomini.altervista.org/AcquistoImmobili.htm

http://www.condomini.altervista.org/FondoImmobili.htm

http://www.condomini.altervista.org/AcquistoCasaTutela.htm

http://www.condomini.altervista.org/CompravenditaImmobili.htm

Sempre in questo sito di utilità per questo forum trovi tanti altri riferimenti che ti possono aiutare.

Rispondi


roberto5

Utente semplice
4 interventi
07/08/2010 11:09:32
Grazie mille Claistron

Contestualmente al preliminare, fatto di fronte al notaio e poi trascritto, il venditore sarebbe disposto a fare la fidejussione, ma a condizione che le commissioni all'assicurazione (che penso siano abbastanza elevate) siano a mio carico. Visto e considerato che l'inadempiente è proprio il venditore, ti pare lecita tale richiesta, oppure vi è palese malintenzione?

Grazie, Roberto

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