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SENTENZA
Il condomino può usucapire l'altrui quota indivisa.

Pubblicata da: Redazione


Tribunale Roma
sentenza del 25/11/2011

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Il condomino può usucapire l'altrui quota indivisa del bene comune senza necessità dell'interversione del possesso ex art. 1164 c.c., in quanto ha già su quel bene un godimento corrispondente all'esercizio del diritto dominicale, ma semplicemente attraverso l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività. Il mutamento del titolo, ai sensi dell'art. 1102, comma 2, c.c., deve concretarsi in atti integranti un comportamento durevole, tale da manifestare un possesso esclusivo con animo domini, incompatibile con il permanere del compossesso altrui sulla stessa cosa e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo compartecipe, ovvero in atti tollerati dagli altri. Quindi il condomino che deduce l'usucapione della cosa comune deve fornire la prova di aver sottratto la cosa all'uso comune per il periodo utile all'usucapione e, cioè, deve dimostrare una condotta univocamente diretta a rivelare che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso e non la prova del mero non uso della cosa da parte degli altri condomini posto che tale prova non basta, non potendo configurarsi la prescrizione del diritto in comproprietà. In definitiva, a fondamento della dedotta usucapione, la parte deve provare la sussistenza di atti obiettivamente inconciliabili con la possibilità di godimento altrui e, quindi, univocamente rivolti contro i compossessori, tali da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, ma come possessore esclusivo. Deve, altresì, provare la pacificità del possesso per un periodo non inferiore a venti anni.


Tribunale di Roma, Sez. V, sentenza del 25.11.2011

Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio gli attori esponevano quanto segue. Che erano comproprietari di un appartamento sito nel Condominio convenuto. Che An.Ia., nel corso di una ristrutturazione di un locale di sua proprietà facente sempre parte del condominio e sito al piano terra, si era impossessata dell'intero vano scantinato posto al piano seminterrato sostituendo la serratura della porta nell'androne che conduce al suddetto piano e collegando con una scala il negozio al vano cantinato ed aveva abusivamente occupato, con un manufatto, una porzione del cortile condominiale. Che tali atti di sottrazione costituivano violazione della norma di cui all'art. 1117 c.c. in quanto sia lo scantinato che il cortile erano beni di proprietà comune come risultava anche dalle tabelle e dai rendiconti delle spese sostenute per la manutenzione di dette parti. Che, ove documentato, la Ia. avrebbe potuto essere proprietaria soltanto di Va del vano scantinato. Ciò premesso chiedevano che fosse dichiarata la proprietà comune in capo a tutti i partecipanti al condominio del locale scantinato e del cortile interno al fabbricato di via (...) e, per l'effetto, chiedevano che la Ia. fosse condannata all'immediata remissione in pristino del locale scantinato e del cortile interno nonché all'immediata consegna all'amministratore ed ai condomini delle chiavi della porta d'accesso alla scala che conduce allo scantinato. Che alla predetta fosse altresì ordinato di qualsivoglia condotta incompatibile con il riconoscimento della proprietà comune dello scantinato e del cortile. Infine che la convenuta fosse condannata a corrispondere agli attori un'indennità per il mancato godimento dei locali condominiali sino al rientro nella loro disponibilità. Con vittoria di spese.

Si costituiva la Ia. esponendo quanto segue. Che era proprietaria, per successione, di un negozio con retrobottega e di un vano ad uso cantina sottostante il negozio, facenti parte dello stabile condominiale. Che l'intero locale cantina, non ricompreso fra i beni comuni come da regolamento, era sempre stato utilizzato solo dalla stessa e dai suoi danti causa da oltre venti anni. Che era proprietaria anche dell'appartamento interno 1 del condominio in forza di atto di acquisto nel quale veniva data facoltà alla parte acquirente di alzare un muro nel cortile a due metri dal muro maestro fino al pianerottolo del terrazzino dell'appartamento compravenduto per costruirvi una scala al fine di accedere al negozio oggi di sua proprietà.

Che i locali cantina distinti in catasto al foglio (...) erano di sua proprietà anche per intervenuta usucapione. Ciò premesso, previa declaratoria di prescrizione o di decadenza dell'azione volta alla riduzione in pristino perché esercitata oltre l'anno dalla turbativa, chiedeva il rigetto delle avverse domande. Chiedeva, in via riconvenzionale, che fosse accertata l'intervenuta usucapione, in suo favore, dell'intero locale cantina come sopra catastalmente individuato. Con vittoria di spese.

Si costituiva altresì il Condominio convenuto affermando l'impossibilità, in sede assembleare, di una bonaria composizione della lite. Chiedeva che fosse accertata la titolarità della proprietà del locale scantinato sito al piano interrato con l'emissione di ogni conseguente provvedimento compreso, se riconosciuto l'assunto attoreo, la condanna della convenuta costituita al pagamento di un'indennità per il mancato godimento del bene in favore del condominio e/o pro quota dei condomini. Con vittoria di spese.

Veniva, quindi, dichiarata la contumacia della De. e della Ma. e l'interruzione del processo in seguito al decesso di Al.Sa.. Gli eredi del predetto e la Gi. riassumevano il giudizio.

Espletata ctu, escussi testi e subentrato l'odierno giudicante, all'esito del giudizio le parti precisavano le Conclusioni come in atti e la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 15.6.11 con i termini ex art. 190 c.p.c..

Deve preliminarmente essere dichiarata la contumacia di Be.Ca. e di Bu.Ni. non accertata nel corso del giudizio. Va rigettata l'eccezione di prescrizione dell'azione sollevata da parte convenuta atteso che palesemente (v. conclusioni in citazione) la domanda avanzata dall'attrice è volta al riconoscimento della proprietà comune e non alla tutela del possesso.

Ciò posto si osserva che, laddove la controversia abbia ad oggetto beni condominiali, opera la presunzione legale di condominialità come prevista dall'art. 1117 c.c. (la cui elencazione peraltro non è tassativa) che deriva sia dall'attitudine oggetti va del bene al godimento comune e sia dalla concreta destinazione dello stesso al servizio comune con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto mediante un titolo di acquisto dal quale, in maniera inequivocabile, risultino elementi tali da escludere la natura comune del bene (Cass. 4787/07). Ed in via generale sia per i locali scantinato che per i cortili opera la suddetta presunzione. Quanto ai primi gli effetti di tale presunzione operano in quanto (tali parti) rientrano nell'elenco di cui alla citata norma ed in quanto costituiscono superficie sulla quale poggia il pavimento sito al pianterreno dell'intero edificio. Con la conseguenza che, per il combinato disposto dell'art. 840 c.c. e dell'art. 1117 c.c., i vani e gli spazi che sottostanno il pianterreno e sono posti tra i muri maestri dell'edificio condominiale (con funzione, fra l'altro, di sostegno dell'edificio condominiale) debbono di norma, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva, considerarsi di proprietà comune anche indipendentemente dalla loro destinazione (Cass. 8119/04). Parimenti i cortili rientrano tra le aree per le quali opera la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. In tal caso la presunzione di comproprietà si fonda anche sulla normale destinazione delle aree che circondano l'edificio al servizio ed in favore dell'edificio stesso in quanto lo riforniscono di aria e luce (Cass. 3854/08).

Orbene, nel caso in esame, per entrambe le parti oggetto di controversia e cioè sia per i locali scantinato che per il cortile sul quale è stato realizzato il manufatto contestato opera tale presunzione rientrando i beni rivendicati fra quelli sopra descritti (lo scantinato appare corrispondere integralmente al suolo e sottosuolo dell'edificio ed ha accesso dall'androne comune ed il manufatto contestato si trova proprio sull'area scoperta interna all'edificio che fornisce di aria e luce allo stabile).

Come si ricava dalle esame dei documenti acquisiti, per quanto riguarda i locali siti nel sottosuolo, è emerso che solo uno dei quattro vani di cui è composto il locale scantinato e segnatamente quello posto al di sotto ed in corrispondenza con il negozio della Ia. è di proprietà di quest'ultima come si ricava dall'atto di compravendita (con relativa planimetria colorata in rosso) redatto dal notaio Ar. il 7.12.1945 (v. sul punto altresì esiti della ctu). In ordine alla restante parte dello scantinato, invece, nessun riscontro della destinazione esclusiva è stato fornito. Per quanto riguarda, invece, il cortile la Ia. ha prodotto a sostegno del suo assunto il contratto redatto dal notaio Ar. del 1.7.1946 con il quale al dante causa della predetta era stata data, dai venditori, la facoltà di 'alzare un muro nel cortile a due metri dal muro maestro fino al pianerottolo del terrazzino dell'appartamento..'. Ma tale titolo risulta inidoneo a documentare la proprietà esclusiva del manufatto sito nel cortile, rivendicata dalla Ia. atteso che quanto realizzato è totalmente difforme dall'oggetto "dell'autorizzazione" non potendosi confrontare un semplice muro con un manufatto chiuso su più lati. Nel caso in esame, non sussiste quindi alcun titolo, in capo alla Ia., in grado di vincere la presunzione di appartenenza del suolo su cui è stato edificato il manufatto al condominio e di cui all'art. 1117 c.c.. La Ia. ha altresì affermato, introducendo una domanda in via riconvenzionale, che il titolo di proprietà per il locale scantinato le sarebbe derivato anche per effetto di un acquisto a titolo di usucapione in seguito ad un possesso pacifico ed esclusivo per oltre venti anni. Nessuna domanda di accertamento di un acquisto a titolo originario del manufatto esistente nel cortile è stata invece avanzata dalla Ia. (v. comparsa di. risposta).

Al riguardo si deve premettere che il condomino può usucapire l'altrui quota indivisa del bene comune senza necessità dell'interversione del possesso ex art. 1164 c.c., in quanto ha già su quel bene un godimento corrispondente all'esercizio del diritto dominicale, ma semplicemente attraverso l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività. Il mutamento del titolo, ai sensi dell'art. 1102, comma 2, c.c., deve concretarsi in atti integranti un comportamento durevole, tale da manifestare un possesso esclusivo con animo domini, incompatibile con il permanere del compossesso altrui sulla stessa cosa e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo compartecipe, ovvero in atti tollerati dagli altri. Quindi il condomino che deduce l'usucapione della cosa comune deve fornire la prova di aver sottratto la cosa all'uso comune per il periodo utile all'usucapione e, cioè, deve dimostrare una condotta univocamente diretta a rivelare che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso e non la prova del mero non uso della cosa da parte degli altri condomini posto che tale prova non basta, non potendo configurarsi la prescrizione del diritto in comproprietà. In definitiva, a fondamento della dedotta usucapione, la parte deve provare la sussistenza di atti obiettivamente inconciliabili con la possibilità di godimento altrui e, quindi, univocamente rivolti contro i compossessori, tali da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, ma come possessore esclusivo. Deve, altresì, provare la pacificità del possesso per un periodo non inferiore a venti anni.

Ebbene, dall'esito dell'istruttoria espletata, non si può ritenere che parte convenuta, in riconvenzionale, abbia assolto tale onere. Invero i riscontri emersi in sede di prova per testi non appaiono avere la concordanza ed univocità richiesta per dimostrare l'assunto della convenuta alla quale, si ripete, incombeva l'onere probatorio ex art. 2697 c.c.. E l'incertezza sulla dedotta situazione possessoria, in particolare nell'accertato contrasto fra le deposizioni testimoniali assunte, determina il rigetto della domanda.

I soli elementi acquisiti in punto di fatto a favore della tesi della Ia. in ordine al pacifico possesso ultraventennale del locale scantinato derivano dalle testimonianze rese dai soggetti dei quali la predetta ha chiesto ed ottenuto l'escussione e secondo i quali la convenuta avrebbe utilizzato in via esclusiva l'intero scantinato sin dal 1961 per dieci anni e poi dal 1972 al 1985 (nulla, per contro, è ricavabile dalla ctu.) Tali testimonianze (in ordine alle quali non sono, peraltro, emersi elementi tali da ritenerle maggiormente attendibili rispetto a quelle assunte da parte attrice) appaiono tuttavia incomplete posto che le persone escusse non hanno precisato con certezza (peraltro rispondendo in ordine ad un fatto integrante una negazione) se anche gli altri condomini avessero avuto la chiave della porta di accesso allo scantinato dall'androne (v. in particolare il teste Ro. alla quale è stata con più precisione formulata la domanda e che si è recata sui luoghi fino al 1996 e cioè fino ad epoca assai più recente dell'altro). Circostanza decisiva per accertare se i predetti locali fossero goduti in via esclusiva o fossero stati oggetto di un compossesso considerando che l'accesso allo scantinato avveniva da un'area condominale (l'androne). Peraltro le emergenze favorevoli alla Ia. sono risultate in contrasto con quanto affermato dai testi di parte attrice i quali, residenti nel condominio in anni passati ma anche frequentatori dello stesso in epoca recente, hanno, invece, confortato la tesi di parte attrice affermando che tutti i condomini utilizzavano la cantina, ad eccezione di un vano chiuso, ed avevano la chiave della porta di accesso alla stessa cantina tramite l'androne condominiale. Tali circostanze non appaiono peraltro del tutto in contraddizione posto che i testi di parte convenuta hanno con certezza affermato solo che lo scantinato era in uso alla Ia. ma non hanno escluso che lo stesso, indicato come locale unico ed accedibile anche dall'androne condominiale, sia stato utilizzato nel corso del tempo, in ipotesi saltuariamente e non negli stessi momenti, anche dagli altri condomini come affermato dai testi di parte attrice. Inoltre, ad abundantiam, è emerso documentalmente ed è stato confortato, in sede di interrogatorio formale, dalle affermazioni dell'amministratore del condominio che, nello stabile, sono in vigore tabelle risalenti al 1988 che ricomprendono, fra i beni comuni, anche i locali cantina, ad eccezione di un vano. Tabelle non contestate dalla Ia. che prevedono il riparto fra tutti i condomini delle spese di manutenzione dei locali interrati lasciando così presumerne l'utilizzo comune. Infine dalla documentazione catastale in atti è emerso che la denuncia di inizio di attività avanzata in favore della convenuta (v. allegati alla memoria ex art. 183 epe) ha interessato un solo vano cantina tenuto conto delle planimetrie e della dimensione (di circa 35 mq) e non l'intero piano cantinato così confortando la tesi di parte attrice. Inoltre appare verosimile che l'attuale situazione dei luoghi come accertata dal ctu debba risalire all'inizio del 2007 epoca nella quale sono stati falli, dalla Ia., i lavori (v. Dia) interessanti anche gli scantinati, lavori oggetto di immediata contestazione da parte dell'attrice. Dalle fotografie dei luoghi in atti emerge infatti in tutta evidenza la assai recente epoca di realizzazione tenuto conto anche che, dalla perizia dell'arch. Ri. del 7.12.1987 depositata da parte convenuta, emergeva uria situazione di degrado degli ambienti interrati risultati fra l'altro, all'epoca, non omogenei fra loro ma formati da vani differenziati taluno in migliore condizione (segnatamente quello posto sotto il bar). Non essendo emersa prova certa delle circostanze allegate in riconvenzionale la domanda di usucapione dei locali scantinato deve, pertanto, essere rigettata.

Deve, in conclusione, essere dichiarata la proprietà comune in capo a tutti i partecipanti al Condominio: 1) del locale scantinato sito al piano seminterrato, ad eccezione del vano di proprietà esclusiva della Ia. sito sotto il negozio della stessa e meglio descritto nell'atto di compravendita redatto dal notaio Ar. il 7.12.1945 come sopra indicato, e 2) del cortile interno al fabbricato di via (...). Di conseguenza la Ia. deve essere condannata all'immediata remissione in pristino del locale scantinato onde consentine l'uso della parte condominiale e del cortile interno mediante la demolizione del manufatto (il tutto come meglio indicato nella ctu) nonché all'immediata consegna all'amministratore ed ai condomini delle chiavi della porta d'accesso (sita nell'androne condominiale) alla scala che conduce allo scantinato. La genericità della domanda non consente di accogliere la richiesta di ordinare alla convenuta di porre in essere una 'qualsivoglia condotta' incompatibile con il riconoscimento della proprietà comune dello scantinato e del cortile.

Devono essere rigettate le domande avanzate da parte attrice e dal Condominio volte alla condanna della convenuta a corrispondere un'indennità per il mancato godimento dei locali condominiali indebitamente occupati. Invero il danno lamentato è da lucro cessante, cioè dal mancato guadagno che sarebbe derivato dallo sfruttamento del locale scantinato a fini di locazione. Tale danno non deve essere però meramente teorico ma deve risultare dalla concreta impossibilità di conseguire un lucro dall'immobile per effetto della condotta della convenuta. Orbene, nel caso in esame, tale danno, in concreto, non solo non è stato dimostrato ma neanche allegato atteso che non è stata rappresentata alcuna effettiva proposta di concludere un contratto di locazione con terzi (identificati) relativamente ad un bene che, per contro, risulta non essere mai stato, prima dell'illegittima occupazione da parte della convenuta, concesso in godimento a terzi ma essere stato, invece, promiscuamente utilizzato anche dalla Ia..

Alla soccombenza segue la condanna della convenuta a rifondere, in favore di parte attrice, le spese di questo giudizio, spese che si liquidano come in dispositivo. Compensate le spese con il Condominio attesa la sostanziale non contestazione della domanda della convenuta e l'affermazione di voler far discendere la risoluzione della controversia dall'esito delle emergenze processuali per come si sarebbero andate a prospettare nel corso del giudizio. Spese di ctu a carico della Ia.

P.Q.M.

definitivamente decidendo, nella contumacia dei convenuti come meglio indicati in epigrafe ed ogni ulteriore istanza o domanda disattesa ed in accoglimento delle domande attrici, dichiara la proprietà comune in capo a tutti i partecipanti al Condominio: 1) del locale scantinato sito al piano seminterrato del condominio di via (...), ad eccezione del vano di proprietà esclusiva della Ia. sito sotto il negozio della stessa e meglio descritto nell'atto di compravendita redatto dal notaio Ar. il 7.12.1945 come sopra indicato, e 2) del cortile interno al fabbricato di via (...). Condanna Ia.An. all'immediata remissione in pristino del locale scantinato (mediante l'esecuzione delle opere come descritte nella ctu), onde consentine l'uso della parte condominiale, e del cortile interno con la demolizione del manufatto (il tutto come meglio indicato nella ctu) nonché all'immediata consegna all'amministratore ed ai condomini delle chiavi della porta d'accesso (sita nell'androne condominiale) alla scala che conduce allo scantinato.

Condanna Ia.An. alla refusione, in favore di parte attrice, delle spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 9990,00 di cui Euro 490,00 per spese vive, Euro 2800,00 per competenze ed Euro 6700,00 oltre iva, epa e spese generali. Compensate le spese con il Condominio.



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