Non tassato il canone di locazione in caso di distruzione della res locata
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Articolo del 23/02/2006 Autore Avv. Emanuele Traversa Altri articoli dell'autore


Nell'ipotesi di distruzione della cosa locata, il canone di locazione percepito dal locatore non è soggetto all'Imposta sul Reddito di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione con la Sentenza 30 gennaio 2006 n. 1980 .

Il caso riguardava il contratto di locazione intercorso tra la contribuente Tizia, comproprietaria di un teatro nella Città di Bari, e la Società Alfa , alla quale era stato dato in locazione l'immobile; in particolare, in seguito all'accertamento svolto dalla G.d.F., era stato rettificato in aumento il reddito da fabbricati dichiarato dalla contribuente, infatti, quest'ultima aveva ricevuto dalla Società conduttrice un assegno circolare del valore di 50.000.000 di lire, a titolo di canone di locazione anticipato, con riferimento al periodo 4 ottobre 1991 – 3 ottobre 1992.

Onde poter correttamente inquadrare la fattispecie, bisogna tener presente, innanzitutto, il presupposto dell'imposta, il quale si evince da una lettura sistematica degli articoli 1, 6 e 26 del D.P.R. n. 917/86, cd. Testo Unico delle Imposte sui Redditi. L'art. 1 recita: « Presupposto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche è il possesso di redditi in denaro o in natura rientranti nelle categorie indicate nell'articolo 6 », va precisato che con possesso non ci si riferisce alla materiale disponibilità della cosa, bensì ad un vero e proprio titolo giuridico.

L'art. 6, rubricato classificazione dei redditi, dispone: « I singoli redditi sono classificati nelle seguenti categorie: a) redditi fondiari ; b) redditi di capitale; c) redditi di lavoro dipendente; d) redditi di lavoro autonomo; e) redditi di impresa; f) redditi diversi ».

Infine l'art. 26 comma 1 stabilisce che: « I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, (…) per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso … » .

Alla luce della normativa appena richiamata, il canone di locazione va ad incrementare la base imponibile con riguardo ai redditi fondiari, categoria che comprende i redditi da fabbricati, a prescindere dall'effettiva percezione del reddito stesso, purché i soggetti interessati siano titolari del diritto di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d'imposta in cui si è verificato il possesso della cosa.

La ratio decidendi della Suprema Corte fa leva sulla nozione di impossibilità sopravvenuta della prestazione di cui all'art. 1463 del cod. civ. che così dispone: « Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta , secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito » .

Nel caso di specie, in seguito ad un incendio la res locata era andata distrutta (per la precisione la struttura esterna era ancora visibile ma inservibile all'uso), ragion per cui, secondo il Supremo Consesso, era « … venuto a mancare il presupposto impositivo con il venir meno dell'obbligo di corrispondere il canone per la sopravvenuta impossibilità totale della prestazione ex articolo 1463 del Codice Civile in conseguenza della distruzione della cosa locata …», infatti, il canone percepito andrà restituito, ragion per cui viene a mancare quel reddito imponibile, essenza della pretesa tributaria erariale. Occorre inoltre precisare che occorre un'impossibilità oggettiva, ovvero il verificarsi di accadimenti che sfuggono al controllo e alle possibilità di previsione del debitore, per cui il nesso di sinallagmaticità tra le prestazioni subisce un'alterazione determinante, pregiudicando in modo definitivo la funzione economico-sociale che il negozio avrebbe dovuto svolgere.  


Avv. Emanuele Traversa
Praticante legale
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