Responsabilità condominio per mancata manutenzione lastrico solare e terrazze
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Articolo del 22/02/2013 Autore Avv. Giorgio Vanacore Altri articoli dell'autore


La giurisprudenza è da sempre unanime nell’affermare la responsabilità del condominio se e quando dalla mancata manutenzione del lastrico solare derivi un danno ad altre unità immobiliari.

 Tra le massime degne di nota si legge che: “Poichè  il  lastrico  solare  dell'edificio (soggetto  al regime del condominio)  svolge  la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene  in  proprietà  superficiaria  o  se  è  attribuito in uso esclusivo  ad  uno  dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione  o  alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in  concorso  con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto   di   uso   esclusivo.   Pertanto,   dei   danni   cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal  lastrico,  deteriorato  per  difetto di manutenzione, rispondono tutti  gli  obbligati  inadempimenti  alla funzione di conservazione, secondo  le  proporzioni  stabilite  dal  cit. art. 1126 c.c.” ( . . .) (Cass. civ., sez. un., 29 aprile 1997, n° 3672).

In altro caso, si è deciso, in terminis, che “Il  lastrico  solare,  anche  se  attribuito  in  uso  esclusivo o di proprietà   esclusiva  di  uno  dei  condomini,  svolge  funzione  di copertura  del  fabbricato  e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione   o   ricostruzione,  sempre  che  non  derivi  da  fatto imputabile  soltanto  a  detto condomino, grava su tutti i condomini, con  ripartizione  delle  relative  spese  secondo  i  criteri di cui all'art.  1126,  c. c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode  ex art. 2051, c. c., dei danni che siano derivati al singolo condomino  o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non  rilevando  a  tal  fine  che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi  non  consistano  in un mero ripristino delle strutture preesistenti,  ma  esigano  una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso  l'azione  di  rivalsa  nei  confronti del costruttore-venditore” (nella   specie,   per   impedire   infiltrazioni  d'acqua  ai  piani sottostanti,  era necessaria la messa in opera di materiale isolante, idoneo  a  sopperire  all'inadeguata  coibentazione  delle  strutture originarie) (Cass. civ., 29 ottobre 1992, n° 11774).

 E, da ultimo, con riferimento ai danni derivanti da mancata manutenzione della terrazza a livello condominiale - caso estensibile a molti di quelli che son portati all’attenzioni delle Corti italiane - si è detto che “In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 cod. civ. alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti , a norma dell'art. 1126 cod. civ., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, i danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'art 1126 cod. civ..

La domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza”. (id., 11 settembre 1998 n. 9009).


Avv. Giorgio Vanacore
Avvocato
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