Contratto preliminare ad “effetti anticipati” come strumento di controllo delle sopravvenienze
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Articolo del 06/05/2012 Autore Avv. Monia Dottorini Altri articoli dell'autore


Il contratto preliminare ad esecuzione anticipata, risulta essere di creazione prettamente giurisprudenziale e, allo stesso tempo, espressione della libera volontà delle parti.

Infatti, nel nostro Codice Civile, abbiamo una normativa volta a disciplinare il contratto preliminare alquanto scarna e addirittura assente per ciò che riguarda una sottospecie del predetto contratto e cioè il contratto preliminare ad effetti anticipati.

L’istituto giuridico che ci accingiamo a studiare, ha delle caratteristiche peculiari, poiché anticipa gli effetti che sono tipici del contratto definitivo e quindi di quel contratto che è in linea generale e secondo la normalità delle ipotesi successivo. Infatti, gli effetti tipici del contratto preliminare sono, da un lato la consegna della res pattuita e dall’altro il pagamento in tutto o in parte del prezzo.

 Da un’attenta analisi della fattispecie de quo, possiamo desumere che si tratta di un’ipotesi di formazione progressiva del contratto, la quale inizia con la stipula del preliminare cui si ricollegano gli effetti giuridici sopra menzionati e culmina con la stipula del definitivo e quindi con il trasferimento della proprietà del bene che ne forma oggetto. A questo punto, possiamo ritenere sussistenti, secondo quanto affermato dalla dottrina e dalla giurisprudenza più recenti, dei rapporti accessori collegati funzionalmente al contratto preliminare. Tali asserzioni risultano giustificate dal fatto che con il contratto preliminare ad effetti anticipati il promittente venditore, concede al promissario acquirente l’utilizzazione della res, realizzando, così, una fattispecie negoziale riconducibile al contratto di comodato, dall’altro il pagamento parziale o totale del prezzo, attua un collegamento negoziale con il contratto di mutuo gratuito. Avremo così un negozio da considerarsi principale e due fattispecie contrattuali accessorie, le quali godono di una propria indipendenza ed autonomia, ma che, allo stesso tempo, si ricollegano funzionalmente al primo dei negozi citati.

Attraverso il conseguimento della disponibilità materiale del bene, il promissario acquirente può procedere ad effettuare controlli e verifiche del bene stesso ed attraverso ciò, accorgersi della presenza di eventuali vizi e/o difformità esistenti nel bene oggetto del contratto, oppure della totale diversità dello stesso rispetto a quello indicato a contratto, si pensi alle frequenti ipotesi di vendita c.d. aliud pro alio.
E’ chiaro che nelle predette ipotesi i problemi che sarà necessario risolvere saranno legati, in primis, alla tutela del promissario acquirente e in secondo luogo alla ricostituzione dell’equilibrio economico contrattuale, il quale nelle predette circostanze risulta essere leso. Frequente è l’ipotesi in cui il bene risulti viziato o comunque presenti delle difformità tali da non renderlo comunque oggettivamente difforme, dal punto di vista strutturale e funzionale, a quello pattuito. In tale caso, il promissario acquirente avrà la possibilità di agire ex art. 2932 c.c., chiedendo contestualmente la riduzione del prezzo. E’ chiaramente evidente che la sentenza pronunciata in attuazione dell’art. 2932 c.c., può anche non ripetere in toto tutto ciò che è contenuto nel contratto; di conseguenza, il Giudice potrà agire ex officio e ricostituire l’equilibrio economico contrattuale attraverso la modifica della prestazione che viene portata ad esecuzione. Ma non solo. Il promissario acquirente, potrà eventualmente agire per l’eliminazione dei vizi e delle difformità presenti nel bene, avvalendosi dell’azione di esatto adempimento.

Esiste, inoltre, la possibilità che il bene, come affermato in precedenza, risulti essere totalmente diverso da quello in realtà oggetto di contrattazione tra le parti, in tal caso, il promissario acquirente potrà agire giudizialmente chiedendo la risoluzione del contratto e contestualmente il risarcimento del danno, oppure ricorrere, ad avviso di alcuni autori, ad una diffida ad adempiere. Al contrario, qualora l’iniziativa giudiziale volta a dare esecuzione al contratto sia intrapresa dal promittente venditore, il promissario acquirente potrà sollevare l’eccezione di inadempimento ( ex art. 1460 c.c.) e bloccare, così, l’iniziativa intrapresa da controparte.

Come si può notare, l’Ordinamento Giuridico ha predisposto una tutela contrattuale ad ampio raggio a favore del promissario acquirente, il quale sin dalla stipula del contratto preliminare può vedersi leso nei suoi diritti protesi al conseguimento di un bene specificato a contratto esente da vizi e/o difformità che possano pregiudicarne il valore oppure, eventualmente, la sua stessa funzionalità.

A ciò va aggiunto che con l’entrata in vigore della Legge n. 122 del 2005, il promissario acquirente ha ricevuto una tutela giuridica, oserei dire, “rafforzata” dal momento che con tale normativa, si é previsto l’obbligo a carico del promittente venditore di garantire, nelle vendite immobiliari, l’eventuale restituzione del prezzo o di acconti versati dalla parte più debole del contratto, attraverso la predisposizione di una fideiussione bancaria e la stipula di un’assicurazione decennale.


Avv. Monia Dottorini
Avvocato
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