Criteri per fissare il compenso dell'Amministratore
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Articolo del 04/01/2011 Autore Rocco Guerriero Altri articoli dell'autore


Nella mia attività di formatore e consulente di diritto condominiale uno dei quesiti che mi viene posto con maggior frequenza da Amministratori di Condominio riguarda i criteri da considerare per predisporre un preventivo per la gestione di un Condominio e/o Super Condominio o sull'esistenza di un tariffario previsto da organi terzi.

                Per prima cosa bisogna precisare che non esiste alcun tariffario in materia e che in passato alcune Associazioni di categoria per Amministratori di Condominio tentarono di stabilire delle tariffe che tuttavia vennero contestate dall'Antitrust che le dichiarò illegittime per violazione dei principi di libera concorrenza (infrazione dell'art. 2 comma 2 lettera. A legge n.287/1990). Ciò significa che il potenziale Amministratore non potrà mai obbligare i condomini a quelle tariffe, ma potrà comunque considerarle ed applicarle nell'attesa di una valutazione positiva dell'assemblea che resta l'unico organo a ciò deputato secondo l'art. 1135 punto 1 del codice civile il quale dispone che “l'assemblea provvede alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione”. Il termine eventuale pur potendo erroneamente orientare verso la gratuità del mandato non è assolutamente da intendersi in tal modo; anzi dovendosi applicare agli Amministratori di Condominio le regole sul mandato e per analogia alcune norme riferite agli Amministratori di Società si deve ritenere vincolante l'art. 1709 c. c. il quale dispone che “il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilito dalle parti, è determinata dal Giudice”. Ciò ci porta a concludere che il termine  eventuale vada interpretato nel senso che il mandato potrà essere tanto a titolo oneroso quanto a titolo gratuito, ma che in tal caso ultimo caso la precisazione sarà obbligatoria all'atto della nomina o dell'eventuale riconferma (Cass. Sentenza n. 3774 del 16.04.1987).

                Da quanto fin'ora detto ciò che emerge è pertanto il fatto che l'organo autorizzato ad approvare i compensi ordinari/straordinari per le  prestazioni dell'Amministratore è solo l'Assemblea dei condomini in fase di nomina/riconferma, che potrà derogare o confermare quanto sopra precisato o stabilito da alcune sentenze. Ad esempio la Cassazione ( Sentenza n.3596 del 12 marzo 2003) stabilì che la partecipazione dell'amministratore all'assemblea ordinaria e straordinaria in quanto attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compensata dal corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico.

                Lo stesso discorso potrebbe porsi nei casi in cui l'amministratore abbia ospitato le assemblee nel suo studio, abbia indetto nel corso dell'anno di gestione molte assemblee straordinarie, si sia dovuto occupare degli adempimenti fiscali ad oggi richiesti a carico del condominio, abbia richiesto un compenso aggiuntivo per il passaggio di consegne oppure abbia dovuto seguire lavori di manutenzione straordinaria. In tale ultima ipotesi in realtà il Pretore di Perugia con sentenza n.9 del 6.2.1998 stabilì che l'esecuzione di lavori non rientranti nella gestione ordinaria impegna l'amministratore in misura superiore rispetto alle competenze stabilite dalla legge e pertanto gli sarebbe dovuto un compenso extra che venne individuato nella misura del 2% dell'importo dei lavori.

                In tutti i casi sopra esposti ritengo comunque che l'eventuale maggior compenso debba essere sempre approvato dall'assemblea in sede di nomina/riconferma o all'atto dell'approvazione del Bilancio Consuntivo, potendosi contestare quote extra che vengano inserite autonomamente ed individuate in fase di disamina del rendiconto o di fatturazione e mai autorizzate.

                Consiglio pertanto agli Amministratori di Condominio o aspiranti tali di predisporre un dettagliato tariffario personale  che tenendo conto della professionalità garantita e purtroppo anche dei prezzi di mercato locali venga sottoposto ai clienti che chiedano un preventivo chiedendo sempre che venga (interamente o parzialmente) approvato in fase di nomina. Tali tariffe, varianti (da 6/7 a 17/18 €  ad u. i.) secondo la struttura dell'immobile o la sua localizzazione geografica, dovranno sempre tener conto del numero di unità immobiliari presenti nel condominio ( con un aumento inversamente proporzionale rispetto al maggior numero di unità complessive) e potranno essere influenzate anche dalle situazioni particolari sopra richiamate e da altri diversi adempimenti (es. presenza riscaldamento o antenna centralizzata, ascensore, presenza di dipendenti, piscine o strutture comuni) ma sempre con la necessità di un' approvazione, in assenza della quale somme aggiuntive non potranno mai essere pretese. Stesso discorso vale per eventuali compensi su opere straordinarie, per le quali è sempre necessario indicare le percentuali richieste per diversi scaglioni di importo, non essendo sufficiente richiamare la sentenza n. 9 del 6.2.1998 (Pretore di Perugia).

 

 TARIFFARIO

PRESTAZIONI ORDINARIE

a) Per ogni unità immobiliare:

 

- Fino a 10 u.i._______

- Fino a 25 u.i._______

- Fino a 50 u.i._______

- Oltre 50   u.i._______

b) Presenza servizi/impianti/aree comuni:

 

- Ascensore (per ognuno)                  _________

- Riscaldamento centralizzato           _________

- Condizionatore centralizzato          _________

- Acqua calda centralizzata               _________

- Piscina comune (altri impianti)      _________

 

c) Presenza dipendenti:

 

- Compenso per ogni dipendente (es. portiere)      __________

 

PRESTAZIONI STRAORDINARIE

a) Assemblee/Riunioni

 

- Partecipazione Assemblea in orario extra lavorativo        ________

- Partecipazione Assemblea in giorni festivi e prefestivi      ________

 

N.B. Consiglio di non richiedere compensi straordinari per assemblee di condominio.

 

b) Lavori di manutenzione straordinaria

 (indicare nel dettaglio tutte le prestazioni comprese)

 

Unità immobiliari                 Importo lavori fino a               Da €50.001 a            Oltre 250.000,00

                                                   € 50.000                               250.000,00

 

- Fino a 10 u.i.                           ________%                           _______%                  _________%

- Da 11 a 25 u.i.                         ________%                           _______%                  _________%

- Da 26 a 45 u.i.                         ________%                           _______%                  _________%

- Oltre 40 u.i.                              ________%                           _______%                  _________%

 

c) Altri compensi straordinari

 

- Eventuale passaggio di consegne                                  ________

- Analisi e riorganizzazione della contabilità                  ________

- Partecipazione udienze per vertenze condominiali       ________

- Pratiche assicurative per liquidazione danni                ________

 

 

La gestione di unità immobiliari date in locazione non rientra tra le incombenze dell'Amministratore.

Qualora tali attività (es. stesura contratti, rinnovo, registrazione, incassi affitti e spese condominiali) vengano richieste si instaura un rapporto di mandato tra l'Amministratore/professionista e il condomino locatore e pertanto dovrà essere concordato un onorario tra le parti e da cui il condominio resta estraneo

 

N.B. Per unità immobiliari si intendono: Abitazioni, negozi, uffici.

       Box, Magazzini, Autorimesse vengono considerati 1/3 di unità immobiliare.

 


Rocco Guerriero
Amministratore di condominio Professionista
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