Alienazione immobili con amianto legittimita’
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Articolo del 03/07/2008 Autore Avv. Antonella Tebano Altri articoli dell'autore


È legittimo procedere all’alienazione di un bene immobile contenente amianto? Quale configurazione nel caso di compravendita? Da vizio della cosa ad ipotesi di aliud pro alio.

La questione proposta prende spunto dall’attenzione, ormai sempre più crescente, alla problematica ambientale posta dalla presenza di amianto nella gran parte delle costruzioni realizzante ante 1992.

Ci si chiede quindi, in prima battuta, se la presenza di amianto in un immobile possa determinare dei limiti all’alienabilità del bene, determinando l’obbligo in capo al proprietario di procedere alla preventiva bonifica.
All’esito di tale verifica resterà da valutare se la presenza dell’amianto possa essere considerata come vizio della cosa, e come tale, determinare l’azionabilità dei rimedi posti dall’ordinamento a favore dell’acquirente, ai sensi degli art. 1460 e ss. del c.c..

In merito alla prima problematica posta all’attenzione del lettore, ovvero se la presenza di amianto in una costruzione possa determinare dei limiti all’alienabilità dell’immobile, si rende necessario prendere le mosse dalla disciplina dettata in materia dalla legge 27 marzo 1992, n. 257 “Norme relative alla cessazione dell’impiego dell’amianto nelle costruzioni” e s.m.e i., nonché dai decreti di attuazione(1).

La normativa citata non pone limiti particolari all’alienazione di immobili contenenti particelle di amianto, limitandosi a vietare l’estrazione, l’importazione, l’esportazione, la commercializzazione e la produzione di amianto e di materiali contenenti amianto, nonché lo smaltimento di tale materiale, nel rispetto delle regole previste dal D.Lgs. n. 22 del 1997 ed a prevedere una disciplina specifica per la cessazione dell’utilizzo dell’amianto medesimo.

A maggior riprova che la semplice presenza di amianto di per se non può determinare limiti all’alienabilità di un immobile è il dictum contenuto nel Decreto Ministeriale del 6 settembre 1994 (anch’esso decreto di attuazione della normativa generale) che stabilisce come “la presenza di materiali contenenti amianto in un edificio non comporta di per sé pericolo per gli occupanti(2)

Risulta quindi inopinabile che - se nessun limite è posto in merito all’alienabilità – alla luce della normativa richiamata, non sia ipotizzabile sostenere che sussista un obbligo in capo al proprietario di operare una preventiva bonifica dell’immobile da alienare.

Chiarito il primo punto all’esame, resta da valutare se la presenza di amianto possa essere considerata (almeno) come vizio della cosa, tale da legittimare l’acquirente ad agire ai sensi dell’art. 1490 del codice civile.

Tale disposizione legittima – come ben noto – a richiedere alternativamente la risoluzione del contratto di compravendita ovvero la riduzione del prezzo nel caso in cui la cosa venduta presenti vizi tali da rendere il bene inidoneo all’uso al quale è destinato, oppure che ne riducano in modo apprezzabile il valore.

Giurisprudenza consolidata della Suprema Corte riconosce il vizio come “le imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendono la cosa inidonea all'uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, non anche allorché vi siano imperfezioni che lungi dall'interessare la natura della cosa compravenduta, si risolvono in manchevolezze nel tipo del materiale consegnato, da cui deriva soltanto un maggior aggravio per il compratore, per le maggiori spese occorrenti al momento della messa in opera(3).

È quindi legittimo affermare che la presenza di amianto in un immobile è tale da essere considerata come una “imperfezione” della cosa tale da essere definita vizio?

Sul punto è intervenuta una sentenza del Tribunale di Milano, Sez. IV, del 27 settembre 2006 che ha precisato come “la presenza di amianto in sé non costituisce un vizio della cosa, tenuto presente che la normativa non vieta la presenza di detto materiale in manufatti risalenti alla data di entrata in vigore della legge n. 257 del 1992, ma si limita ad imporne, ove ne ricorrano i presupposti previsti dai decreti legislativi n. 277 del 1991, come modificato dal decreto legislativo n. 257 del 2006, la valutazione del rischio o comunque la gestione, al punto di evitarne l’offensività o di limitarla nei limiti accettabili previsti dal legislatore”.

Tale Sentenza nei tratti chiari e conferenti consente di escludere con vigore che la presenza di amianto possa essere considerata un vizio del bene e pertanto legittimare il compratore ad esercitare un’azione di risoluzione/riduzione del prezzo.

Qualche autore(4) fa notare, però, come il Decreto Ministeriale del 6 settembre 1994  opera una tripartizione tra:

a) i materiali di amianto integri, non suscettibili di danneggiamento, per i quali non è prevista la bonifica;
b) i materiali integri, suscettibili di danneggiamento, per i quali è previsto il monitoraggio;
c) i materiali seriamente danneggiati, per i quali sono previste operazioni di bonifica mediante rimozione, incapsulamento o sconfinamento dell’amianto.

Alla luce di tale tripartizione sarebbe possibile affermare che la presenza di amianto nell’immobile non è tale da determinare l’insorgenza di un vizio tale da legittimare il compratore ad agire per la riduzione del prezzo, se non nell’ipotesi più seria, ossia allorquando il materiale è altamente friabile, nel qual caso le vibrazioni dell’edificio, i movimenti di persone o macchine, le correnti d’aria possono causare il distacco di fibre legate debolmente al resto del materiale. 

Anche condividendo pienamente la posizione sopra citata e le necessarietà(5) di ricondurre la ipotesi sub. c) alla fattispecie del vizio tale da attivare la tutela posta dall’art. 1490 c.c. resta da chiedersi se addirittura l’ipotesi più grave delineata dal sub. c) possa essere inserito nel paradigma della figura dottrinale dell’aliud pro alio, ossia nell’ipotesi in cui la res tradita si riconduca ad un genere del tutto diverso da quello voluto dalle parti.

Tale interrogativo si pone alla luce della recente pronuncia della Cassazione n. 5066 del 2007, la quale statuisce come “in tema di vendita, è configurabile la consegna di "aliud pro alio" non solo quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, ma anche quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto”.

Orbene - anche alla luce di tale sentenza - resta da chiedersi perché, nel caso in cui la presenza di amianto nell’immobile sia tale da poter determinare seri rischi per la salute dell’utilizzatore, non si debba ritenere di versare nell’ipotesi ben più grave dell’aliud pro alio, considerato che un bene compravenduto per svolgere una funzione abitativa ovvero commerciale diviene di fatto (a causa del rischio a cui espone l’utilizzatore) inservibile all’uso al quale è destinato.

Tale interpretazione, certo piuttosto severa, prende le fila dalla considerazione che la tutela della salute pubblica è sicuramente uno dei principi che sottende all’adozione della legge n. 257 e che la necessarietà di garantire tale tutela si fa sempre più attuale alla luce dei recenti, quanto terribili, studi sugli effetti dell’amianto e sui danni irreparabili da esso causati alla salute umana.

(1) Tra gli altri: Decreto Ministeriale di attuazione del 28 marzo 1995, n. 202, D.P.R. dell’ 8 agosto 1994, Decreto Ministeriale del 14 maggio 1996,  Decreto Ministeriale 12 febbraio 1997.

(2) Allegato, Sez. 2 - Valutazione del rischio -, del Decreto Ministeriale 6 settembre 1994, emanato ai sensi dell’art. 6, comma 3, e dell’art. 12, comma 2, della legge n. 257/1992, relativa alla cessazione dell’impiego di amianto.

(3) La Cassazione citata è quella della sentenza n. 1424 del 1994, che - sebbene piuttosto risalente – offre una definizione di vizio della cosa pienamente esaustiva.

(4) L’autore citato è Silvio Rezzonico che in “diritto&diritto - rivista giuridica on line - ricostruisce la problematica della riconducibilità dell’amianto a vizio della cosa.

(5) Si fa riferimento alla necessarietà di approntare una tutela per l’acquirente di un bene immobile, che – nell’ipotesi più grave di presenza di amianto – potrebbe trovarsi esposto a seri rischi per la salute, anche considerato che un eventuale intervento di bonifica potrebbe richiedere un consistente dispendio di tempo e risorse.


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