Trascrizione domanda giudiziale contro la violazione dei limiti legali alla proprieta’
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Articolo del 23/06/2007 Autore Avv. Salvatore Magra Altri articoli dell'autore


Con la sentenza n. 13523/2006, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione pongono termine al contrasto interpretativo, relativo alla trascrivibilità ex art. 2653, n. 1, c.c. della domanda giudiziale, per ottenere l'osservanza dei limiti della proprietà, legalmente stabiliti. L'orientamento più risalente della Cassazione, (cfr., per es., Cass. n. 1029/60), escludeva la trascrivibilità delle azioni, intese a far valere le limitazioni legali al diritto di proprietà, ritenendo che esse non potessero agganciarsi ad alcuna delle ipotesi di cui all'art. 2653, n. 1, c.c..

La ragione di tale opinione risiedeva nella considerazione, per la quale, la domanda in questione non s'identifica né in un'azione di rivendica, né in un'azione d'accertamento della proprietà o della presenza o assenza di un diritto reale di godimento. La funzione, espletata dall'azione in parola, consiste nell'interrompere il tempo necessario, per l'usucapione della servitù, contrastante con le limitazioni legali al diritto di proprietà.

Quest'interpretazione, contrastata da parte della giurisprudenza (Cass. n. 2998/2001, 867/2001 e 12810/92), è stata avallata anche dal Giudice di merito, dalla cui sentenza è scaturita la presa di posizione delle Sezioni Unite. La vicenda riguarda l'ipotesi di un costruttore, il quale realizza un edificio e, nell'area adiacente, delle autorimesse.

Uno degli acquirenti delle unità immobiliari realizzate cita in giudizio il costruttore, asserendo che la distanza fra edificio e autorimesse era inferiore a quella prescritta dalla disciplina applicabile. Il Giudice di primo grado, accogliendo parzialmente la domanda, dispone che sette dei box vengano arretrati, per la parte risultata non conforme alle disposizioni regolamentari, in quanto realizzata a distanza inferiore ai 13.90 metri dall'edificio.

Avverso tale sentenza F. I. propone appello cui aderiscono, con appello incidentale ad adiuvandum , C. C. ed altri sei consorti, tutti acquirenti dei box, i quali, contestualmente, propongono anche appello incidentale autonomo, inteso a far dichiarare comunque inopponibile nei loro confronti la sentenza, resa tra il P. e lo I..

La Corte d'appello di Napoli rigetta entrambi i gravami evidenziando, per quanto interessa in questa sede, come la situazione soggettiva fatta valere dagli acquirenti fosse, ex articolo 111 Cpc, dipendente da quella del venditore e non potesse essere utilmente invocata l'inopponibilità per mancata trascrizione della domanda; ciò sulla considerazione che la previsione dell'articolo 2653 n. 1 Cc non troverebbe applicazione, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità, nell'ipotesi di domanda intesa a far valere il rispetto dei limiti legali della proprietà.

Più in particolare, l'art. 111,4° c. del codice civile, dopo aver previsto che, di regola, la sentenza produce i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare del diritto controverso, fa salve le norme sulla trascrizione (artt. 2653-2653 c.civ.) Si considera l'azione, per far valere limiti legali alla proprietà, come diversa dalla “negatoria servitutis”, in quanto tale tipo di azione non mira né a una rivendica della proprietà, né alla costituzione o all'accertamento negativo di un diritto reale, ma solo a respingere l'imposizione di illegittime limitazioni, a carico del diritto.

Ove si applichi tale orientamento, la sentenza, che accerta l'inosservanza delle disposizioni sui limiti legali della proprietà, e pronuncia la condanna alla demolizione dei manufatti, può spiegare i suoi effetti immediatamente, anche nei confronti di coloro, che hanno acquistato l'immobile a titolo particolare dal convenuto del processo, in applicazione dell'art. 111 Cost.

L'indirizzo, disatteso dalle Sezioni Unite, muove dalla convinzione della tassatività delle ipotesi di trascrizione, previste dal codice civile. Queste ultime, infatti, partono dall'argomento contrario, secondo il quale la domanda de qua non tende ad un mero, sterile accertamento dell'esistenza del limite e della sua violazione, bensì mira a salvaguardare il diritto di proprietà dell'attore dalla costituzione d'una servitù di fatto.

Le Sezioni Unite fanno così propria un'argomentazione già espressa dalla Cassazione nella sentenza n. 3902/1979, in forza della quale “quando il proprietario di un immobile denuncia la violazione di un limite legale da parte del vicino, mira non già a far accertare il diritto di proprietà o l'esistenza della tutela vincolistica di essa, ma a far valere l'inesistenza di iura in re a carico della detta proprietà, suscettibile di dar luogo a una servitù, che esoneri il convenuto dal rispetto di tale limite legale, cioè esercita una negatoria servitutis ”.

Ne consegue, pertanto, che l'azione, diretta al rispetto del limite violato, rientra nella previsione dell'articolo 2653, n. 1 c.c., e, come tale, è soggetta al regime di pubblicità dichiarativa della trascrizione.

In questa prospettiva, le Sezioni Unite hanno inteso tutelare anche i terzi aventi causa a titolo particolare del convenuto in un giudizio. Le S.U., precisano, infatti, che “la ratio della normativa in materia va ravvisata nell'interesse del terzo avente causa a titolo particolare ad essere posto in grado, prima dell'acquisto del diritto di proprietà o d'un diritto reale di godimento su di un immobile, d'aver cognizione della contestazione sub iudice del diritto del proprio dante causa”, e, allo stesso modo, in quello dell'attore, che contesta tale diritto in sede giudiziaria, ad essere posto in grado di opporre anche al terzo avente causa, resosi acquirente nelle more del giudizio, l'esito a lui favorevole della controversia promossa nei confronti del dante causa”.

Ove la pretesa dell'attore venga ritenuta fondata, la sentenza sarà opponibile anche nei confronti dell'avente causa del convenuto, solo nel caso in cui la trascrizione della domanda medesima sia stata eseguita, antecedentemente alla trascrizione del contrapposto titolo del terzo acquirente.

Occorre comprendere, per risolvere adeguatamente la questione, oggetto della sentenza in commento, se esistano interferenze tra limiti legali al diritto di proprietà e diritti di servitù, nonostante l'intrinseca diversità dei due istituti. I limiti legali al diritto di proprietà, in particolare quelli relativi alle distanze fra costruzioni, regolano i rapporti reciproci tra i proprietari di fondi confinanti. La servitù è un diritto reale minore, mediante il quale, a carico di un fondo, è posto un vincolo, a beneficio di un altro fondo.

Un'essenziale differenza, fra limiti legali alla proprietà e servitù, è che i primi sono caratterizzati dalla reciprocità del sacrificio, imposto dalla legge, da cui deriva che dall'imposizione di un limite fa riscontro un vantaggio, derivante dall'imposizione sull'altrui fondo. Si aggiunga che le servitù necessitano di uno specifico titolo costitutivo (contratto, testamento, provvedimento del Giudice, destinazione del padre di famiglia; cfr. artt. 1027 e sgg. del codice civile); i limiti legali, invece, sono parte integrante della disciplina del diritto di proprietà.

Va rilevato come possa configurarsi un'interferenza tra servitù prediale e violazione a uno o più limiti legali al diritto di proprietà, in quanto il protrarsi di tale violazione per un certo lasso di tempo può comportare, per l'autore della violazione, l'acquisto di un diritto di servitù per usucapione. In sostanza, il mancato rispetto di un limite legale alla proprietà può configurarsi come possesso di una servitù.

Va rilevato, inoltre, che, dato che i limiti legali sono stabiliti nell'interesse privato, è possibile derogare alle disposizioni legislative, disciplinanti i
medesimi, consentendo al vicino ciò che, altrimenti, gli sarebbe vietato. E' pacifico che tali servitù possano essere acquisite anche per usucapione. Va chiarito, peraltro, che esistono ipotesi di limiti legali alla proprietà, poste nell'esclusivo interesse pubblico; secondo la giurisprudenza, si tratta delle disposizioni, che pongono limiti alle distanze fra proprietà, per come risultanti da regolamenti locali; alcuni interpreti, invece, generalizzano l'inderogabilità a tutte le distanze, contemplate dal codice civile e dai regolamenti locali.

Occorre individuare gli strumenti, posti a disposizione del proprietario, per far valere la violazione dei limiti al proprio diritto. Egli potrà agire, al fine di far valere la responsabilità aquiliana dell'autore della violazione, in conformità all'art. 2043 c.civ.. Accanto a questa possibilità, si pone l'esercizio di un'azione possessoria, volta a far venir meno la molestia nel possesso (azione di manutenzione).

Accanto a questi rimedi giudiziari, si potrà esperire un'azione di natura reale, volta a far venir meno la violazione del diritto di proprietà, in quanto tale.

Torniamo alla questione, se la domanda, volta a chiedere la rimozione delle avvenute violazioni al diritto di proprietà debba trascriversi, ai fini dell'opponibilità ai terzi. Una risposta in senso negativo al quesito, sopra enunciato, sembra doversi formulare, ove si ponga mente all'art. 2653, n. 1 del codice civile, ai sensi del quale “Devono essere trascritte le domande, dirette a rivendicare la proprietà, o altri diritti reali di godimento su beni immobili e le domande, dirette all'accertamento dei diritti stessi”.

Non rientra nella disposizione, adesso citata, la domanda, diretta a far valere una violazione dei limiti legali al diritto di proprietà. Pertanto, partendo dall'idea, per la quale l'elenco delle domande giudiziali, soggette a trascrizione è tassativo, va negata la trascrivibilità della domanda, scaturente dalla suddetta violazione. Si è configurata l'azione, posta a tutela delle distanze legali, come volta a impedire che si formi una servitù prediale, in deroga alle prescrizioni, riguardanti le medesime distanze.

Non può, in conformità a tale ricostruzione, configurarsi la domanda in esame come “azione negatoria di una servitù”, per la semplice ragione, per la quale una servitù ancora non esiste.

Questa opinione è stata avallata da una consistente giurisprudenza, prima della pronuncia delle Sezioni Unite del 2006, la quale si è espressa in senso opposto. L'opinione, volta a negare la trascrivibilità della domanda, si collega anche alla netta cesura, che si pone fra limiti legali al diritto di proprietà e servitù prediali, nel senso che la violazione dei medesimi non ha nessuna possibile connessione con la presenza di un diritto di servitù.

Al riguardo, si è osservato che è pur vero che dalla violazione a uno o più limiti legali alla proprietà può comportare il sorgere di un diritto reale, vale a dire la servitù opposta al limite. Peraltro, secondo tale interpretazione, l'azione, volta a far valere la tutela delle distanze legali, intende impedire che si formi, per usucapione, una servitù prediale e, pertanto, non può qualificarsi come actio negatoria servitutis (ma il profilo è opinabile). Si è, inoltre, affermato che l'istituto della trascrizione ha l'essenziale funzione di risolvere un conflitto di titolarità fra acquirenti di un medesimo diritto, conflitto che, nelle ipotesi oggetto di esame, non si riscontra. Tra le sentenze, le quali hanno tenuto ferma tale opinione, può citarsi la Cass. civ. n. 8190-1990, secondo la quale “la domanda, diretta all'accertamento di una limitazione legale della proprietà del vicino, inerendo al contenuto normale del diritto di proprietà, non rientra fra quelle, soggette all'onere della trascrizione, atteso che detta domanda non tende all'accertamento positivo o negativo di un diritto reale di godimento (art. 2653, n. 1 c.civ.), né è diretta a interrompere il corso dell'usucapione del diritto di proprietà, come previsto dall'art. 2653, n. 5 c. civ., ma solo l'usucapione delle servitù, derivanti dalla violazione delle limitazioni legali, ipotesi che resta esclusa dall'ambito di previsione della norma”.

Una successiva riflessione su tali questioni, culminata nella sentenza del 2006, ha portato a meditare sulla circostanza, per la quale, dalla violazione di un limite legale al diritto di proprietà, deriva, di fatto, l'esercizio di una servitù, a carico del titolare del fondo o immobile, che subisce la violazione. Ove non venga posto un termine alla violazione suddetta, tramite l'esercizio di un'appropriata azione giudiziaria, la conseguenza evidente è l'acquisto, trascorrendo il lasso di tempo, prescritto dalla legge, di un diritto di servitù, per usucapione, da parte dell'autore della violazione ai limiti legali al diritto di proprietà.

La presa di posizione delle Sezioni Unite presuppone che l'azione, volta a far cessare la violazione di limiti legali al diritto di proprietà, venga considerata quale actio negatoria servitutis , in quanto mira a salvaguardare il diritto di proprietà dell'attore dalla costituzione di una servitù, avente a oggetto una situazione di fatto, realizzata in contrasto con il limite violato. L' actio negatoria servitutis, pur non espressamente prevista dall'art. 2653, n. 1 fra le domande soggette a trascrizione, è considerata trascrivibile, in conformità a un'interpretazione sistematica della norma.

Con tale azione, da un lato si contesta l'imposizione sul proprio fondo, da parte del vicino, di un peso illegittimo, proprio per la sussistenza dei limiti legali alla proprietà; dall'altro lato, si richiede la condanna all'eliminazione di quanto realizzato, oppure di inibitoria di quanto si vorrebbe realizzare, in violazione della stessa. Il proprietario intende impedire, attraverso l'azione in esame, l'acquisto di un diritto di servitù per usucapione, così come l'esercizio attuale di un diritto di servitù; da ciò emerge, chiaramente, il carattere “reale” dell'azione. Il “ petitum ” dell'azione in parola è costituito, in via mediata, dal diritto di proprietà dell'attore e, in via immediata, dall'ordine di riduzione in pristino.

La trascrizione ha, nella nostra ipotesi, la funzione di derogare all'art. 111 c.p.c. e di rendere la sentenza opponibile, solo ove trascritta. Non rileva, invece, una funzione della trascrizione, quale strumento di risoluzione di conflitti di titolarità.

Può rilevarsi, altresì, come la trascrivibilità della domanda, volta ad ottenere il venir meno della violazione di limiti legali alla proprietà, può sostenersi (l'argomento è fatto proprio dalla sentenza in commento), anche in conformità ad un'oculata interpretazione del n. 5 dell'art. 2653 c.civ., il quale prescrive la trascrizione delle domande, che interrompono l'usucapione dei beni immobili. Posto che alla proprietà vanno equiparati anche gli altri diritti reali (art. 813 c. civ.), va tenuta ferma la trascrivibilità delle domande, volte a far interrompere il termine, per l'usucapione delle servitù. La trascrizione delle domande in esame, ancora, è sostenibile, anche in un'ottica “costituzionalmente orientata”, in quanto il dovere di solidarietà sociale (art. 2 Cost.) impone che i terzi siano messi in grado di conoscere le controversie giudiziarie, riguardanti gli immobili, che intendono acquistare.

Da questa ricostruzione della vicenda giuridica, emerge l'esigenza di configurare la piena “realità” dell'azione, volta a far venir meno la violazione al limite legale alla proprietà, la quale, più in particolare, è da qualificare come “ actio negatoria servitutis ”, in quanto mira a precludere il formarsi, a titolo di usucapione, di un diritto di servitù.

A tale conclusione, si collega un'interpretazione delle disposizioni, sulla trascrizione, volta a optare per il carattere esemplificativo delle ipotesi di domanda giudiziale, da trascrivere.

La risoluzione del problema se la domanda giudiziale, per far valere la violazione di un limite alla proprietà, vada trascritta o no, non è priva di risvolti pratici, in quanto, ove si configuri l'obbligo di trascrizione, qualora il medesimo non venga adempiuto, la domanda non potrà opporsi ai terzi, che abbiano trascritto l'avvenuto acquisto di diritti sul bene, prima della trascrizione della domanda giudiziale suddetta. In tal senso, la trascrizione rende opponibile ai terzi l'avvenuta proposizione della domanda giudiziale, per rimuovere la violazione al diritto di proprietà. Ove si ritenga non necessaria la trascrizione della domanda suddetta, non si pongono i problemi, sopra enunciati.

Ove si condivida la tesi, sostenuta dalla Cassazione a Sezioni Unite del 2006, allorché il proprietario agisce, per far valere la violazione di un limite al suo diritto, intende far dichiarare all'Autorità giudiziaria l'inesistenza di un diritto di servitù sul bene (art. 949 c. civ.); contestualmente, egli può chiedere la cessazione delle molestie o turbative al suo diritto di proprietà, oltre al risarcimento dei danni.

L'esito positivo dell'azione, di cui si discute, volta a negare la presenza di una servitù, per precluderne l'acquisto per usucapione, impedisce il formarsi della servitù medesima che, nell'inerzia del proprietario, trascorrendo il tempo, indicato dalla legge, si verrebbe a costituire.

Per completezza, va evidenziato come il titolare della (negata) servitù possa farne conoscere in giudizio l'esistenza, contro chi la contesti all'interno del processo, ove essa sia stata legittimamente costituita (ciò presuppone che un'attenta indagine neghi l'avvenuta violazione dei limiti legali al diritto di proprietà).

A proposito dell'art. 2653. n. 1, l'interpretazione coerente con l'assetto, adesso indicato, è nel senso che esso ricomprende non solo le domande dirette all'accertamento dei diritti reali di godimento, ma anche quelle, volte a contestare l'esistenza di uno di tali diritti (come nel caso dell'azione negatoria della servitù).

L'interpretazione del rapporto fra limiti legali e servitù, fornita dalla Cassazione a Sezioni Unite, sembra penetrare in modo più adeguato la realtà giuridica, che si viene a costituire, nel momento in cui, per esempio, il proprietario di un immobile violi i limiti legali delle distanze, previsti dal codice civile, o da altro atto normativo, “invadendo” il diritto di proprietà di altro soggetto. Tale “invasione” implica l'esercizio di fatto e, quindi, il possesso di una servitù. L'esistenza della medesima dev'essere giudizialmente contestata dal proprietario, il cui diritto è stato violato. Negare qualsiasi connessione fra violazione del limite legale alla proprietà e sorgere del possesso di una corrispondente servitù, in conformità all'orientamento giurisprudenziale anteriore contrapposto, e contestato dalle Sezioni Unite del 2006, sembra offrire una visione assai parziale della realtà giuridica, che si viene a creare.

Limiti legali al diritto di proprietà, ed esercizio di una servitù, sono due realtà giuridiche strettamente connesse, ove si rifletta sulla stessa definizione legislativa di servitù, la quale consiste in un “peso imposto sopra un fondo, per l'utilità di altro fondo, appartenente a diverso proprietario” (art. 1027 c. civ.). Pertanto, sia la servitù, sia la violazione di un limite al diritto di proprietà, previsto dalla legge, si traducono in un “peso”, a carico del proprietario, il cui diritto è stato in qualche modo compresso. Si comprende agevolmente l'omogeneità e la possibile presenza simultanea dei due fenomeni (esercizio di un diritto di servitù e violazione dei limiti al diritto di proprietà).

In entrambe le situazioni adesso configurate, vengono in considerazione i rapporti tra proprietari di fondi confinanti, dei quali uno sia “gravato”, a vantaggio dell'altro. La violazione di un limite legale si traduce nell'affermazione, in buona o in mala fede, da parte dell'autore della medesima, della titolarità di un diritto di servitù, che lo legittima a “gravare” un fondo al medesimo non appartenente di un determinato “peso”.

Va, peraltro, pur riaffermandosi la condivisibilità della tesi sostenuta dalla Cassazione a Sezioni Unite, evidenziato come condizione necessaria, affinché una servitù sia acquistabile per usucapione, è che la medesima sia “apparente”, vale a dire che siano presenti opere visibili e permanenti, destinate alloro esercizio (cfr. art. 1061 c.civ.). Pertanto, occorrerà che la violazione al limite legale al diritto di proprietà si traduca nel possesso di una servitù, da bloccare con un'azione “negatoria” della medesima, e che tale servitù sia agevolmente percepibile dalla presenza di opere visibili, che servano per esercitare la stessa.

Non sono suscettibili di acquisto per usucapione, invece, le servitù non apparenti, vale a dire quelle non supportate da opere esteriormente percepibili, ai fini dell'esercizio delle medesime. Per esse, il rischio, per il quale la violazione a un limite legale al diritto di proprietà si traduca in un acquisto di servitù a titolo di usucapione, è evento non verificabile, in conformità alle regole dell'ordinamento.
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