Decreto Bersani Bis: I cambiamenti nel sistema dei mutui immobiliari
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Articolo del 13/03/2007 Autore Avv. Emanuele Traversa Altri articoli dell'autore


1.6 I cambiamenti nel sistema dei mutui immobiliari.

Con il D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, si introducono semplificazioni in materia di contratti di mutui relativi al settore immobiliare.

La normativa di riferimento è costituita dagli articoli 6, 7 e 8 del Decreto.

1.6.1 La cancellazione semplificata dell'ipoteca.

In primis , va menzionata la tanto attesa disposizione in materia di cancellazione di iscrizioni ipotecarie a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo.

Al fine della corretta comprensione della disposizione in commento, occorre distinguere tra estinzione e cancellazione dell'ipoteca.

L' estinzione dell'ipoteca, disciplinata dall' art. 2878 1 del Cod. civ. è concetto che attiene all'eliminazione sostanziale della stessa dal mondo giuridico. In pratica la stessa non sarà più utilizzabile.

Le cause di estinzione dell'ipoteca, stabilite dal predetto articolo, sono sette. Detta elencazione non è da considerarsi tassativa.

Tuttavia resta in piedi la forma, ragion per cui occorrerà provvedere alla sua cancellazione . Se non si provvede alla sua eliminazione formale, essa continuerà ad esistere nel mondo dell'apparenza giuridica. Ciò significa che qualora un ipotetico acquirente volesse verificare in ordine all'esistenza di eventuali vincoli sull'immobile oggetto del suo interesse, con una semplice visura ipotecaria, riscontrerebbe un'ipoteca che in realtà non esiste più.

Con le nuove disposizioni, la cd. “Ipoteca sulla casa” si estinguerà automaticamente, decorsi 30 giorni dall'estinzione dell'obbligazione garantita . Fino ad oggi, coloro che intendevano procedere all'alienazione del proprio immobile, nonostante l'estinzione del mutuo, intervenuta con il pagamento dell'ultima rata, erano costretti ad accollarsi le spese per la cancellazione dell'ipoteca bancaria 2.

Infatti, occorreva recarsi dal notaio che redigeva l'atto di assenso alla cancellazione di ipoteca. Questo veniva sottoscritto dal creditore, il quale, così facendo, manifestava la propria volontà alla cancellazione della garanzia a suo favore. L'atto di assenso appartiene alla categoria degli atti unilaterali, e può estrinsecarsi nelle due forme dell'atto pubblico e della scrittura privata.

Ai sensi dell' art. 6 del D.L. n. 7 del 2007 , la Banca creditrice dovrà comunicare alla Conservatoria dei registri immobiliari l'intervenuta estinzione del mutuo, salva la facoltà di presentare apposita dichiarazione di permanenza dell'ipoteca stessa, in presenza di un giustificato motivo ostativo.

Una volta ricevuta la predetta comunicazione, il Conservatore dovrà procedere ex officio , ed entro il giorno successivo, all'apposita annotazione a margine dell'iscrizione ipotecaria. A tal fine non occorre più l'autentica notarile, ragion per cui è prevedibile il non indifferente risparmio di spesa per l'interessato.

Il Legislatore ha, inoltre, previsto espressamente l'abrogazione delle disposizioni di legge e regolamentari incompatibili con le prefate disposizioni, a far data dal sessantesimo giorno successivo all'entrata in vigore del Decreto stesso. Infine, la norma prevede una comminatoria di nullità, ex art. 1418 del Cod. civ., per le eventuali clausole contrattuali in contrasto con quanto sopra.

Si osserva che, nonostante il sicuro vantaggio per coloro che vorranno avvalersi di tale disciplina, la cancellazione dell'ipoteca potrebbe comportare una serie di problemi. Infatti, spesso l'assenso è parziale, o addirittura frazionato, per cui occorre procedere ad una pluralità di verifiche e di controlli, i quali fino ad oggi venivano posti in essere dal notaio.

1.6.2 L'estinzione anticipata del mutuo immobiliare.

Al fine di tutelare coloro che acquistano la prima casa, a tutto vantaggio dello stesso mercato immobiliare, l' art. 7 del D.L. n. 7 del 2007 sancisce la nullità dei patti e delle clausole penali volte a stabilire prestazioni in favore della Banca mutuante, in relazione all'estinzione anticipata o parziale del mutuo.

Il nuovo regime ha efficacia ex nunc , per cui riguarderà solo i contratti stipulati a decorrere dal 2 febbraio 2007 , data di entrata in vigore del Decreto in oggetto.

Eventuali clausole difformi saranno considerate nulle di diritto, ma tale invalidità non si ripercuoterà sull'intero contratto, il quale continuerà ad esplicare i suoi effetti.

Onde evitare un utilizzo distorto della disposizione di favor in parola, il Legislatore ha precisato che « per acquisto della prima casa si intende l'acquisto effettuato da una persona fisica della casa dove intende stabilire la propria residenza» .

E i contratti di mutuo in essere?

Con riferimento ai contratti di mutuo già stipulati alla data di entrata in vigore del Decreto Bersani II, l'art. 7, comma 5, prevede che L'Associazione Bancaria Italiana (A.B.I.) e le associazioni rappresentative dei consumatori, di cui all'art. 163 del Codice del Consumo (emanato con il D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206), addivengano ad un accordo in merito alla riconduzione ad equità degli stessi. In particolare, detto accordo dovrà determinare la misura massima della penale dovuta in caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo.

Il termine stabilito per il raggiungimento del predetto accordo è di tre mesi dalla data di entrata in vigore del D.L. n. 7 del 2007.

Quid iuris se non si giungerà ad un accordo nel termine stabilito?

In questa ipotesi interverrà in via sussidiaria la Banca d'Italia, stabilendo la misura della penale idonea alla reductio ad aequitatem di cui sopra. Detta misura costituirà in ogni caso norma imperativa ex art. 1419, comma 2, del Cod. civ., ragion per cui, in applicazione del principio utile per inutile non vitiatur , allorché vi sia una clausola contrattuale difforme, si realizzerà un'integrazione cogente del contratto stesso.

Si segnala che, in ogni caso, le Banche non potranno rifiutare la rinegoziazione di contratti di mutuo stipulati ante Decreto, qualora il mutuatario proponga una riduzione dell'importo della penale, contenuta nei limiti di cui si è ora detto.

1.6.3 La portabilità del mutuo.

Il consumatore che abbia stipulato un contratto di mutuo, o un'altra forma di finanziamento, con una Banca, potrà surrogare 3 quest'ultima nei diritti del creditore, anche qualora il credito non sia esigibile o sussista un termine a favore del creditore.

Così dispone l' art. 8 del Decreto Bersani II , il quale stabilisce altresì che «il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato» .

Per ottenere l'annotazione dell'intervenuta surrogazione, ex art. 1202 del Cod. civ., ci si potrà rivolgere al Conservatore senza particolari formalità; occorrerà tuttavia allegare la copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

Il Legislatore, al fine di evitare l'apposizione di clausole contrattuali che potrebbero eludere la predetta disposizione, ha stabilito la nullità di qualsiasi patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto stesso, «con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione» .

Infine, la norma in commento specifica che la surrogazione per volontà del debitore non comporta la decadenza dai benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa.

Note:

1L' art. 2878 del Cod. civ , stabilisce:

L'ipoteca si estingue

1) con la cancellazione dell'iscrizione;

2) con la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine indicato dall'articolo 2847;

3) con l' estinguersi dell'obbligazione ;

4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742 ;

5) con la rinunzia del creditore;

6) con lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva ;

7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

2Si precisa che l'ipoteca immobiliare si estingue ispo iure decorsi venti anni dalla sua costituzione.

Quindi la problematica de qua riguarda coloro che intendono procedere all'alienazione del proprio immobile nel ventennio.

3La surrogazione per volontà del debitore è disciplinata dall' art. 1202 del Cod. civ , che si riporta per completezza:

« Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo .

La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni :

1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;

2) che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;

3) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione».


Avv. Emanuele Traversa
Praticante legale
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