Esame di avvocato. Parere svolto: "Condominio ed uso di cortile "
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Articolo del 15/02/2007 Autore Redazione Altri articoli dell'autore


Traccia e parere di Diritto Civile tratti dal Corso on line Overlex di preparazione per l'esame di abilitazione forense 2007, tenuto dall'avv. Luigi Viola
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Traccia

Tizio e Tizia sono proprietari di due abitazioni del medesimo condominio Alfa.
Tizio ritiene di aver acquistato dal venditore anche il diritto di uso di un cortile comune, dove permette agli amici di parcheggiare l'auto liberamente, non essendo previsto alcun divieto in tal senso dal regolamento condominiale.
In particolare, l'atto di acquisto dell'immobile da parte di Tizio recava la dicitura “Tizio, con l'acquisto dell'immobile, diviene titolare anche del diritto di uso del cortile comune al condominio Alfa”.
Tizia, invece, ritenendo che Tizio non possa far parcheggiare liberamente gli amici nel cortile, si reca dal legale Sempronio.
Il candidato, assunte le vesti di Sempronio, rediga motivato parere sulla questione giuridica proposta.


SVOLGIMENTO DEL DOTT. ANDREA CARDINALE

Il caso prospettatoci attiene alle vicende di Tizio, proprietario di un appartamento presso il condominio Alfa, il quale permette ai propri amici di poter parcheggiare all'interno del cortile dello stesso condominio, sostenendo di aver acquistato dal venditore del proprio appartamento anche il diritto d'uso del cortile (giacché lo stesso atto di acquisto dell'appartamento reca la dicitura “Tizio… diviene titolare anche del diritto di uso del cortile comune al condominio Alfa”) non essendo previsto niente in contrario neanche presso il regolamento condominiale.
Di contro Tizia, condomino del medesimo condominio Alfa, ritiene che Tizio non possa permettere ai propri amici di poter parcheggiare liberamente presso lo stesso cortile.
Il caso attiene ai problemi relativi alla comunità di beni ed in particolare al condominio negli edifici.
L'art. 1117 c.c. recita che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio…: 1)… i cortili e in generale tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”. Pertanto nell'ambito del condominio negli edifici si distinguono due tipi di proprietà: una proprietà privata individuata nell'appartamento del singolo condomino e una proprietà comune individuata da quanto stabilito dall'art. 1117 c.c. di cui fa parte sicuramente il cortile del condominio stesso, in base alla c.d. presunzione di comproprietà che si pone in relazione alle parti dell'edificio indicate dall'art. 1117 c.c.
Per quanto riguarda la disciplina relativa all'uso della cosa comune, questa deve essere determinata in base al rinvio disposto ex art. 1139 c.c., e quindi all'art. 1102 c.c. rubricato appunto “uso della cosa comune”. In sostanza tale articolo pone due divieti a chi fa uso delle cose di proprietà comune: quello di non alterarne la destinazione, e quello di non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso in base al loro proprio diritto. Quindi si dovrà innanzitutto verificare se effettivamente il cortile del condominio Alfa sia stato adibito originariamente a parcheggio o meno, in quanto in questo secondo caso sarà palese che se Tizio fa parcheggiare la propria auto all'interno di un cortile non adibito a questo scopo, contravverrà al disposto sancito dall'art. 1102 c.c. modificando la destinazione del cortile e sostanzialmente impedendone agli altri condomini il godimento (qualora ad esempio il cortile fosse adibito a giardino o a verde dove i condomini erano soliti passeggiare); in tal senso la Suprema Corte stabilisce che il limite che si da al godimento della cosa si identifica col riferimento alla destinazione attuale della cosa qual è desumibile dall'uso fattone in concreto dai vari partecipanti alla comunione (CASS. n. 747/'59).
Una volta chiarito tale punto e postulato l'effettiva destinazione del cortile a parcheggio, eventualmente verificando che tale destinazione gli venga conferita da regolamento condominiale (che la stessa traccia pone come esistente, pur senza specificare niente), occorre pertanto verificare concretamente in cosa consti effettivamente il diritto d'uso che Tizio può vantare sul cortile comune che gli risulta conferito anche dall'atto d'acquisto dell'immobile (come specificato in traccia).
In primis Tizio violerebbe di nuovo la disposizione di cui all'art. 1102 c.c. qualora permettesse ai propri amici di parcheggiare in posti ulteriori rispetto a quello/i a lui originariamente destinato/i, questo perché nuovamente si andrebbe a impedire agli stessi condomini la possibilità di esercitare il proprio diritto sulla cosa comune, nella misura a loro spettante. In tal senso infatti, dato che la traccia non prevede nulla in contrario, si può presumere che tanto Tizio quanto Tizia siano titolari di appartamenti, o piani, o porzioni di piani, uguali, cosicché, in base al dettato normativo dell'art. 1118 c.c. “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente (e cioè le cose oggetto di proprietà comune all'interno del condominio) è proporzionato al valore del piano o porzione del piano che gli appartiene” e quindi ciascuno dei condomini sarà dotato di eguali diritti sulla cosa comune (in questo caso il cortile ed il relativo posto macchina). In tal senso ci viene a soccorrere l'art. 1101 c.c. il quale stabilisce che “le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali” e prosegue in modo del tutto analogo a quello dell'articolo precedente nello stabilire che “il concorso dei partecipanti tanto nei vantaggi che nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote”. Pertanto, se ci si pone nell'ottica di un diritto paritario dei comunisti del cortile (postulando che appunto le parti del condominio siano uguali per ciascun condomino), occorre stabilire che ciascun condomino avrà eguale diritto di parcheggiare la propria auto nel cortile e pertanto, laddove gli amici di Tizio parcheggino nel cortile sottraendo un posto macchina che in realtà sarà riservato ad altro condomino, questo comporterà abuso da parte di Tizio del proprio diritto sulla cosa comune in quanto si tratterebbe di una condotta lesiva del diritto degli altri condomini al godimento della cosa comune. In sostanza Tizio dovrebbe quindi permettere ai propri amici di parcheggiare nel cortile del condominio Alfa solamente per la parte a lui spettante: quindi, ammettendo l'esistenza di una suddivisione in posti auto all'interno del cortile e ammettendo che a ciascun condomino spettasse un posto auto, Tizio potrebbe far parcheggiare una auto nel proprio posto macchina e dovrebbe parcheggiare la sua al di fuori, ostacolando altrimenti l'esercizio dell'egual diritto spettante agli altri condomini.
Anche l'ipotesi secondo la quale Tizio disponga del proprio diritto all'uso del cortile a favore dei propri amici risulta ostata dalla lettera del codice civile giacchè l'art. 1021 nello stabilire che “chi ha il diritto d'uso di una cosa può servirsi di essa e ,se fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia” sembra riferire il concetto di servirsi della cosa a quello dell'occorrenza della stessa per sé e per la famiglia, con la conseguenza che il fruitore del diritto d'uso può servirsene solo per bisogni propri e della propria famiglia.
Potrebbe altrimenti essersi verificata da parte di Tizio la cessione del diritto d'uso del proprio posto macchina all'interno del cortile: anche in questo caso comunque è necessario che il diritto ceduto sia quello di cui può godere Tizio e quindi limitato unicamente alla sua possibilità di poter parcheggiare nel cortile. Ciò comunque sembra escluso dalla lettera dell'art. 1024 c.c. secondo il quale il diritto d'uso non può essere ceduto: il titolare del diritto d'uso potrà servirsene in base a quanto sancito ex art. 1021 c.c. con divieto di cedere il diritto stesso, ex art. 1024 c.c., salvo espressa pattuizione di deroga ad opera delle parti (CASS. n. 4588/'06).
Comunque, si deve ritenere che la traccia individui il modo più lineare nel quale il fatto storico si è svolto (in mancanza di ulteriori e più precise indicazioni): pertanto, visto che risulta poco verosimile che Tizio si privi della possibilità di posteggiare la propria auto nel cortile di casa sua, per permettere di farlo ai propri amici, si deve ritenere che lo faccia a danno dell'eguale diritto d'uso dei condomini, magari parcheggiando la propria autovettura e quella dei propri amici nel cortile comune. Ponendosi da questo punto di vista Tizia ha ragione di lamentarsi del comportamento di Tizio; pertanto si potrebbe consigliare a Tizia una azione di carattere inibitorio contro Tizio, tale da garantire che lo stesso cessi nel suo comportamento lesivo dei diritti dei condomini, al fine di recuperare quantomeno il possesso del proprio diritto: si potrebbe cioè consigliare un'azione di manutenzione ex art. 1170 c.c., tesa appunto ad ottenere la cessazione del comportamento lesivo. Tuttavia in tal senso non si conosce se sussistano i requisiti richiesti dalla norma in oggetto (possesso pluriennale, in particolare) al fine dell'esperibilità della stessa. Tra l'altro non sarebbe neanche agevole dimostrare l'effettività di queste molestie e turbative.
Ancora Tizia potrebbe richiedere nel corso dell'assemblea condominiale (ed in base alle maggioranze richieste ex art. 1136 c.c.) che vengano ulteriormente specificate le modalità di esercizio del diritto d'uso di ogni singolo condomino sul cortile, portando all'ordine del giorno le problematiche specifiche disposte in relazione al caso concreto di Tizio.
Oppure si potrebbe consigliare a Tizia di agire di fronte al Giudice di Pace: infatti l'art. 7 del codice di procedura civile stabilisce che, tra le competenze del Giudice di Pace, si individua anche quella inerente alle “cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case”. In tal senso la Suprema Corte ha specificato che benché la legge parli solo di servizi condominiali, tali controversie possono riferirsi non solo all'utilizzo dei servizi in senso tecnico, cioè degli impianti, ma anche a quello delle cose comuni previste dall'art. 1117 c.c. (CASS. n. 5979/'92).
In tal modo sarebbe affidato all'organo Giudiziario il compito di meglio determinare il contenuto del diritto d'uso di ciascun condomini sul cortile, potendo specificare con più cura le modalità di utilizzo della cosa comune.


Redazione
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