Esempi di consulenza legale

ESEMPIO 1

Quesito:
Ho acquistato un appartamento in centro città per fare un investimento. L'appartamento ha dentro una persona con diritto di usufrutto. Vorrei sapere quali sono i miei diritti ed i miei obblighi, se posso vendere l'immobile o affittarlo e se posso andare ad abitare in quell'appartamento con la mia famiglia.

Parere:
Gentile signore/a il caso da Lei illustrato ha giuridicamente le seguenti caratteristiche: Lei ha acquistato la sola "nuda proprietà" dell'immobile ed è pertanto definito ai sensi del codice civile nudo proprietario, mentre la persona che occupa di fatto l'immobile dal momento in cui vi abita con diritto di usufrutto viene detto usufruttuario. L'usufrutto è definito dal nostro codice civile dagli artt. 981 e 982 e seguenti, ai sensi dei quali "l'usufruttario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare" (art. 981) e "l'usufruttuario ha diritt di conseguire il possesso della cosa di cui ha l'usufrutto" (art. 982). La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario in ipotesi, come nel Suo caso, di persona fisica e tale diritto non è trasmissibile per successione, ovvero non è ereditabile. Ciò significa che la persona che occupa l'appartamento da Lei acquistato, non potrà trasferire il suo diritto in eredità a moglie o figli o comunque a nessun altro. Alla morte di tale persona il diritto di usufrutto si consolida con il Suo diritto di proprietà, acquistando Lei la piena proprietà dell'immobile e di conseguenza anche il relativo possesso. Il codice civile disciplina i diritti e gli obblighi nascenti dall'usufrutto. Analizziamo anzitutto i diritti: l'usufruttuario (ovvero nel Suo caso la persona che vive nell'appartamento) può godere ed utilizzare l'immobile "come fosse proprio", percependone gli eventuali frutti, siano essi naturali (come tali si intendono ad esempio in ipotesi di usufrutto di terreno agrario quanto coltivato) o civili (ovvero il ricavato in denaro della vendita del risultato della coltivazione del terreno, o un corrispettivo di locazione). Nell'ambito del diritto di usufrutto rientrano anche tutte le pertinenze del bene oggetto di tale diritto (in ipotesi di immobile quindi anche garage o rimesse o giardino). Se l'usufruttuario effettua eventuali miglioramenti sul bene, egli ha diritto ad un'indennità (atteso che sarà poi un domani il proprietario a godere di tali migliorie), calcolata come minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore conseguito dalla cosaper effetto dei miglioramenti (art. 985 c.c.). L'usufruttuario èuò eseguire addizioni (ovvero aggiunte, come ad esempio l'impianto di condizionamento) che non alterino la destinazione economica della cosa. Egli ha poi diritto di toglierle alla fine dell'usufrutto, qualora ciò non provochi nocumento al bene; se non possono essere tolte, vi sarà la corresponsione di un'indennità calcolata come per i miglioramenti. Medesimo importo deve essere corrisposto nell'ipotesi in cui sia il proprietario a chiedere che le addizioni non vengano rimosse (art. 986 c.c.). Gli eventuali alberi ad alto fusto presenti nel bene oggetto di usufrutto che dovessero spezzarsi o perire per accidente spettano al proprietario, mentre all'usufruttuario spettano gli alberi da frutto, con l'obbligo però per lo stesso di sostituirli in ipotesi di perimento o rotture. Se l'usufrutto comprende cose deteriorabili, l'usufruttuario può servirsene, ma ha l'obbligo di pagarne il valore al termine dell'usufrutto. Altro aspetto importante per usufrutto che abbia ad oggetto beni immobili rguarda la locazione: infatti, l'usufruttuario può concludere durante la vigenza del suo diritto, contratti di locazione. Tali contratti se conclusi anteriormente alla cessazione dell'usufrutto continueranno, rimanendo quindi in capo al proprietario (sia per quanto attiene agli obblighi, sia per la riscossione del canone), per la data stabilita, ma non oltre cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto. L'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, notificando la cessione al proprietario (art. 980 c.c.). Passiamo ora ad esaminare gli obblighi nascenti dall'usufrutto: l'usufruttuario deve restituire il bene oggetto di usufrutto al termine dello stesso e custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia. Ciò significa che deve custodire il bene con la diligenza dell'uomo medio; non è richiesta una particolare cura o attenzione nella custodia dei beni (art. 1001 c.c.). Le spese ed in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene sono a carico dell'usufruttuario (art. 1004 c.c.), mentre le spese straordinarie sono a carico del proprietario (art. 1005 c.c.), salvo che le stesse non si siano rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione; in quest'ultimo caso spetteranno all'usufruttuario. L'usufruttuario dovrà, durante l'usufrutto, corrispondere al proprietario l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie; nell'ipotesi in cui il proprietario rifiuti o ritardi l'esecuzione dei lavori straordinari, l'usufruttuario ha facoltà di farli eseguire a proprie spese, che saranno poi rimborsate senza interessi, al termine dell'usufrutto. Relativamente poi alle imposte ed altri oneri, sono a carico dell'usufruttuario i carichi annuali, come le imposte, eventuali canoni, rendite fondiarie ed altri pesi che gravan sul reddito (art. 1008 c.c.), mentre competono al proprietario imposte e persi non annuali. Se durante l'usufrutto un terzo usurpa o commette azioni che possano danneggiare la proprietà o il proprietario del bene, l'usufruttuario è tenuto ad attivarsi e comunicarlo; in difetto, sarà responsabile degli eventuali danni che potranno derivare al proprietario (art. 1012 c.c.). Infine il diritto di usufrutto si estingue per prescrizione se lo stesso non è esercitato per venti anni, oppure per riunione dell'usufrutto e della proprietà in capo alla stessa persona (ipotesi che succede alla morte dell'usufruttuario), ovvero per perimento del bene. Dall'analisi della normativa in materia di usufrutto, venendo ai quesiti da Lei sotoposti, dovrà tenere ben presente la ripartizione delle spese durante il periodo di vigenza dell'usufrutto. Naturalmente Lei non potrà concedere in locazione l'immobile, salvo naturalmente non vi sia una cessione a Suo favore del diritto di usufrutto, mentre potrà locare l'usufruttuario. Per quanto attiene alla vendita dell'immobile, nulla Le impedisce di vendere,ma naturalmente alienerà solamente la nuda proprietà dell'immobile, ovvero la stessa che Lei ha acquistato. Infine è da escludere che Lei e la Sua famiglia possiate abitare nell'immobile per tutta la durata del diritto di usufrutto, a meno che non si verichi una cessione a Lei dell'usufrutto ovvero una locazione o ospitalità da parte dell'usufruttuario.

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